Il lastrico differisce dalla terrazza e si ritiene in uso esclusivo al proprietario dell’appartamento contiguo

Molte, le differenze tra terrazza a livello e lastrico solare. Per terrazza a livello si intende una superficie piana scoperta posta alla sommità di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, di cui è parte integrante strutturalmente e funzionalmente. Essa, per il modo in cui è stata realizzata, è finalizzata non solo a coprire una parte dello stabile ma soprattutto a dare possibilità di espansione ed ulteriore comodità al vano cui è contigua, costituendone proiezione all'aperto.

Il lastrico, invece, funge da copertura dell'immobile di cui è parte integrante materialmente e giuridicamente quindi ove ricorra tale situazione di accessorietà, la funzione di copertura della verticale sottostante della terrazza è secondaria e, salvo titolo contrario, quest'ultima apparterrà al proprietario dell'alloggio contiguo di cui è parte integrante. Lo scrive il Tribunale di Roma con sentenza numero 6180 del 12 aprile 2021.

La vicenda
Muove la lite una donna. Era nulla, contesta, la delibera che disponeva di una pertinenza della sua unità assumendola condominiale all'esito di un'assemblea in cui si decideva pure il ripristino dell'accesso al pianerottolo ed al terrazzo, previa demolizione della parete da lei eretta e della porta in cima alle scale. Aveva ereditato casa dalla madre, costruttrice dello stabile, che – prima di vendere le varie unità – aveva trasformato il locale lavatoi e rialzato lo stabile per ricavarne un alloggio cui aveva annesso il terrazzo ad uso esclusivo. E comunque, il terrazzo era stato sempre in uso esclusivo e l'unico modo per accedervi era passare attraverso l'appartamento dell'ultimo piano.

Il condominio ribatte: sul lastrico, cui i condòmini avrebbero avuto libero accesso attraverso la scala ed un corridoio di servizio, erano stati inizialmente realizzati solo due corpi tecnici e una volta costruito il palazzo venivano venduti degli alloggi ma negli atti di acquisto non c'erano richiami a riserve di proprietà. In sintesi, l'attrice aveva approfittato della ristrutturazione di casa per ampliare abusivamente il manufatto esistente creando una veranda occupante quasi tutto il lastrico impedendone l'altrui accesso. Di qui, la riconvenzionale tesa alla rimozione delle opere. Richiesta bocciata.

La distinzione tra terrazza e lastrico
Intanto, per il Tribunale, la delibera impugnata andava annullata per mancato inserimento tra gli argomenti all'ordine del giorno di questioni concernenti il ripristino essendo stata l'assemblea chiamata a deliberare esclusivamente sulla vendita del terrazzo. Ciò chiarito, il giudice si sofferma sulla pretesa abolizione delle opere e richiama la distinzione fra terrazza e lastrico solare, essenziale per classificare il bene conteso come comune. Per terrazza a livello va intesa una superficie piana scoperta posta alla sommità di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente in maniera tale da doverla ritenere – per come è stata realizzata – diretta non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione ed ulteriore comodità al vano cui è contigua, costituendone una proiezione all'aperto.

Invece il lastrico solare, al pari del tetto, funge da copertura dell'edificio, di cui è parte integrante materialmente e giuridicamente, sicché, ove ricorra tale accessorietà, la funzione di copertura della verticale sottostante svolta dalla terrazza è secondaria e, salvo titolo contrario, quest'ultima apparterrà al proprietario dell'alloggio contiguo di cui sia parte integrante. Ma l'incorporazione della terrazza a livello, nel piano o nella porzione di piano autonomi, dovrà essere oggettiva valendo per i casi dubbi la regola della comunione.

Conclusioni
Tuttavia, nella fattispecie, le indagini tecniche aveva appurato la natura abusiva dei lavori di cambiamento di destinazione d'uso già all'epoca in cui la costruttrice li aveva effettuati. Per quelli, però, aveva presentato istanza di sanatoria. Quei locali, poi, non erano stati mai destinati ad un uso comune dopo la costituzione del condominio. Palesi, allora, le ragioni per cui il Tribunale di Roma rigetta la domanda riconvenzionale dell'ente.