Condominio

Il numero massimo di deleghe nell'assemblea condominiale

Vietato dall’articolo 67 disposizioni attuative Codice civile il superamento congiunto di due limiti (un quinto del numero di condòmini rappresentati e un quinto dei millesimi)

di Giusi Giandolfo

In tema di condominio negli edifici, la disposizione di cui all'articolo 67, comma 1, disposizioni attuative Codice civile, dettata in tema di rappresentanza in assemblea, laddove dispone che «Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale», vietando al delegato di rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale, vieta il superamento congiunto di entrambi i limiti (un quinto del numero di condòmini rappresentati e un quinto dei millesimi)».

La vicenda processuale

La Corte d'Appello di Lecce, con la recente sentenza 214/2023, affronta un argomento di notevole incidenza nella pratica condominiale, ovvero quello relativo al limite di deleghe che possono essere conferite alla stessa persona per partecipare all'assemblea di condominio.La sentenza sottoposta a gravame aveva definito il giudizio di impugnazione alla delibera assembleare adottata da un condominio con la quale era stata decisa l'esecuzione di lavori di manutenzione della facciata dello stabile condominiale, erano stati affidati i lavori alla ditta Alfa ed era stato conferito l'incarico di direttore dei lavori a Tizio, amministratore del condominio e, allo stesso tempo, socio della società appaltatrice.

L'impugnazione era fondata su due specifici motivi: la direzione lavori era stata affidata a soggetto in conflitto di interessi in quanto anche socio della ditta appaltatrice sulla quale il direttore dei lavori avrebbe dovuto operare il controllo; era stata violata la disposizione di cui all'articolo 67 disposizioni attuative Codice civile in quanto la delibera era stata approvata con la partecipazione di un condòmino delegato da altri tre condòmini su 34, titolari complessivamente di 266,66 millesimi.Il primo Giudice rigettava le domande attoree.La sentenza veniva pertanto appellata e censurata per due specifici motivi.

I motivi di ricorso

Con la prima censura l'appellante lamenta la violazione di legge in cui sarebbe incorso il Tribunale di Taranto per aver ritenuto preclusa la valutazione dell'opportunità e della convenienza sottesa alla delibera e per aver quindi escluso l'annullabilità della delibera per il dedotto conflitto di interessi.Il Collegio, nonostante abbia dichiarato sussistente il dedotto conflitto di interessi, non ha accolto il primo motivo d'appello, rilevando che il lamentato conflitto di interessi non riguarda e non inficia la delibera ma al più il contratto d'opera professionale stipulato tra il condominio ed il direttore dei lavori, in quanto il conflitto di interessi nelle delibere degli enti e dei soggetti collettivi (tra cui rientra il condominio) consiste nel contrasto tra l'interesse di chi partecipa alla delibera e l'interesse dell'ente e del soggetto collettivo (nella fattispecie in esame il direttore dei lavori che non ha partecipato alla delibera con la quale gli è stato conferito l'incarico).

Il secondo motivo di appello merita maggiore approfondimento poiché la sentenza in rassegna rappresenta uno dei pochi pronunciamenti a chiarimento sul tema. Il condòmino appellante lamenta la falsa applicazione dell'articolo 112 Codice procedura civile in cui sarebbe incorso il primo giudice rigettando la domanda di annullamento, per aver ritenuto che la delibera fosse stata impugnata per nullità della stessa, in luogo dell'annullabilità che invece deriverebbe dalla violazione dell'articolo 67, comma 1 disposizioni attuative (vedasi sul punto Cassazione 8015/2017 secondo cui la partecipazione all'assemblea di un condomino munito di un numero di deleghe superiore al consentito, costituendo vizio del procedimento di formazione della delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullamento ex articolo 1137).A dire del Tribunale non può annullarsi la delibera avendo l'impugnante chiesto la dichiarazione di nullità.

Il ragionamento della Corte

La Corte d'appello, pur condividendo la tesi dell'appellante secondo cui spetta al giudice qualificare la domanda di invalidità e pur statuendo che il limite dell'articolo 112 Codice procedura civile non viene violato nel caso in cui il decidente ritenga di qualificare la dedotta nullità come causa di annullabilità, rigetta anche tale doglianza non rinvenendo nel caso di specie la violazione dell'articolo 67, comma 1 disposizioni attuative Codice civile.Il Collegio di merito fornisce una chiara interpretazione di quest'ultima novellata disposizione.La legge 220/2012, modificando ed integrando la norma in questione, ha disciplinato l'ipotesi del pericolo d'incetta di deleghe, introducendo, per quel che qui interessa, non solo il requisito della forma scritta, ma altresì il limite del conferimento di deleghe ad un unico rappresentante nel caso in cui i condòmini siano più di venti.

La Corte d'appello chiarisce che la norma in esame, vietando al delegato di rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale, vieta il superamento congiunto di entrambi i limiti (un quinto del numero di condomini rappresentati e un quinto dei millesimi). L'iter logico motivazionale che ha condotto il giudice del gravame a tale conclusione è frutto dell'interpretazione sistematica della norma, dato che anche le maggioranze assembleari sono stabilite dal Codice civile congiuntamente per numero di condòmini e per millesimi.

Rispetto obbligatorio di entrambe le soglie

Secondo il Collegio anche l'utilizzo da parte del legislatore della congiunzione “e” (più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale) è chiaramente indicativa della volontà di accumunare entrambe le soglie citate.Nella fattispecie in esame, essendo pacifico sia che i condòmini erano 34, sia che il delegato aveva la delega di soli 3 altri condòmini, il limite del quinto dei condomini non risultava nella circostanza superato. In conclusione per l'applicazione del divieto di cui al primo comma dell'articolo 67 disposizioni attuative Codice civile devono concorrere entrambi i presupposti richiesti: pertanto un rappresentante può avere deleghe anche da più di un quinto dei condòmini, purché questi rappresentino meno di 200 millesimi e, viceversa, può avere deleghe da un numero di condòmini che sia meno di un quinto del totale, anche se rappresenta più di un quinto del valore proporzionale.Alla luce di tali considerazioni la Corte d'appello di Lecce ha rigettato il proposto gravame.

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