Il risarcimento danni per ritardo nel rilascio dell’immobile locato non necessita di prova

Il proprietario di un box intimava lo sfratto per morosità ai suoi conduttori coniugati tra loro; chiedeva, inoltre, l'emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento in solido di una somma a titolo di canoni non pagati, scaduti e a scadere. Il Tribunale di Milano, rilevando che la notifica risultava eseguita nei confronti di soggetto irreperibile (ordinanza della Corte Costituzionale 15/2000), disponeva il mutamento del rito e, alla fine, con sentenza 613/2022 condannava gli occupanti al rilascio dell’immobile oltre al pagamento di un’indennità di occupazione indebita a crescere per ogni giorno di ritardo.

I fatti di causa
L’attore aveva concesso in locazione un’autorimessa-box con contratto verbale decorrente dal 1999 e canone annuo pattuito; pur con diversi ritardi, i conduttori adempivano a tale obbligazione pecuniaria sino al 2017 poi interrompendo ogni pagamento, continuando a detenere l'immobile e maturando una rilevante morosità. Pur essendo il contratto di locazione nullo, attesa la forma orale e la mancata registrazione, i locatari sono stati condannati al rilascio dell'immobile e al pagamento delle mensilità maturate sino alla data dell'effettivo rilascio.

Difatti, ai sensi della giurisprudenza di merito e di legittimità, in caso di occupazione senza titolo di immobile altrui sussiste una responsabilità extracontrattuale e solidale da fatto illecito in capo a tutti coloro che detengono l'immobile in forza degli articoli 2043 e 2055 Codice civile, i quali perpetuano un’illegittimità ai danni del proprietario dello stesso (Cassazione 2342/2018, Cassazione 8571/2013; Tribunale di Roma, sentenza del 31 marzo 2020).

Il danno risarcibile
Il danno subito dal proprietario discende direttamente dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera e dalla impossibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile, sicché è insito in se stesso e la liquidazione può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici. Tale principio opera anche in applicazione dell’articolo 1591 Codice civile, quindi il conduttore in ritardo nella restituzione della cosa locata è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il danno, e tale obbligazione risarcitoria ha natura contrattuale, coincidente con il pagamento di una somma pari al corrispettivo convenuto, per ottenere il quale non occorre al locatore fornire la prova del danno subito (Cassazione 9256/2021; Cassazione 2328/2000; Cassazione 6291/1995; Tribunale di Alessandria 563/2010).