Il rischio tollerabile del 110% in condominio: costo dei lavori mai superiore al valore dell’edificio
Così si evitano i rischi derivanti dalle frodi che espongono il condominio al “fallimento”
Generano tensioni gli ultimi provvedimenti normativi che si sono abbattuti sulla gestione dei crediti di imposta, limitandone la circolazione e suscitando interrogativi importanti, sulle conseguenze economiche che si potrebbero riverberare nelle tasche dei condòmini. Il mondo delle associazioni degli amministratori è in subbuglio e lancia l'allarme.
Iniziamo col dire che il condominio non è un soggetto fallibile, in quanto sprovvisto di personalità giuridica. Dall'altra parte, si dibatte sulla possibilità da parte del condominio, quale soggetto unitario, di accedere al procedimento di esdebitazione, previsto per le persone fisiche, in quanto consumatori, nel caso in cui contraggano debiti superiori alle rispettive capacità patrimoniali per farvi seguito.
L'ultimo evento alla Camera dei Deputati, volto a sensibilizzare sull'argomento, si è tenuto appena un mese addietro - organizzato da alcune associazioni del settore -. In punto, si è anche dibattuto dell'unica sentenza intervenuta nel panorama giurisprudenziale nei confronti del condominio e che ne ha disposto l'inammissibilità all'accesso, adducendo che la natura di consumatore riconosciuta al predefinito «ente di gestione sfornito di personalità giuridica» sia di stampo dinamico e non statico come quella invece del Codice del consumo. Da qui l'esclusione secondo il giudice bergamasco.
I riflessi in condominio
Al di là di quisquiglie formali - pure degne di nota, visto gli effetti sostanziali dirompimenti che da esse discendono (vedasi o meno ammissione ad un procedimento di esdebitazione) - la situazione di “crisi” generata dalla limitazione alla circolazione dei crediti di imposta può abbattersi eccome in ambito condominiale.L'entità delle frodi ha spinto il legislatore ad adottare contromisure a tutela dell'erario e, più in generale, dei cittadini che, nel pieno diritto, intendono accedere alla misura agevolativa loro spettante.Sul piano normativo, una prima azione in tal senso si è registrata con il decreto-legge 157 del 2021 (poi confluito nella legge di bilancio per il 2022), con il quale è stato consentito all'agenzia delle Entrate, in presenza di determinati profili di rischio, di intervenire preventivamente per sospendere l'efficacia delle cessioni ed eventualmente bloccarle in via definitiva, laddove i sospetti di frode si siano rivelati fondati.
Fino ad oggi – per quanto si apprende dalla recente interrogazione parlamentare - l'attività di analisi e controllo condotta ha consentito di individuare, all'agenzia delle Entrate e alla Guardia di finanza, un ammontare complessivo di crediti d'imposta inesistenti di cui agli articoli 119 e seguenti del decreto Rilancio di 4,4 miliardi di euro.Ulteriori criticità emergono anche con riferimento alle modalità di recupero dell'indebito credito previste dalla vigente normativa: quest'ultima, infatti, stabilisce, che l'Amministrazione finanziaria, al fine di recuperare le somme frutto della condotta illecita, possa agire esclusivamente in capo al beneficiario originario, tenuto conto che la responsabilità del cessionario del credito d'imposta – anche intermedio – è limitata esclusivamente alle ipotesi di concorso nella violazione, oppure di utilizzo irregolare del credito.
Lavori più cari del costo di ricostruzione dell’edificio a nuovo
L'effetto combinato delle criticità appena rappresentate mette in risalto la problematicità dell'assetto normativo previgente alle modifiche del decreto antifrode (prima) e del decreto Sostegni-ter (poi), a contenere i fenomeni fraudolenti.Ora, in ambito condominiale, una delle anomalie del sistema– se tale si può definire – a fronte dei massimali concessi per unità immobiliari è che il credito di imposta complessivamente generato da un appalto di opere di cui al decreto Rilancio (come denunciato dai mass media e dagli organi di stampa) è talvolta superiore rispetto al “valore a nuovo” dello stesso edificio. In altri termini, il «costo di ricostruzione dell'edificio a nuovo» (delta utilizzato anche per la determinazione dei premi di cui alle polizze globali fabbricato) potrebbe essere inferiore rispetto all'ammontare delle spese preventivate per realizzare l'intervento edile secondo i parametri dell'eco o del sisma bonus.
I dubbi dell’antitrust
Anche l'Antitrust ha messo sotto esame il superbonus. Prendendolo dal lato delle pratiche commerciali scorrette e delle pubblicità ingannevoli. Tra esse va annoverata quella per cui il general contractor avrebbe utilizzato nei propri volantini pubblicitari un claim che garantiva «il buon fine delle pratiche relative al suddetto superbonus edilizio 110%», quando non è possibile offrire garanzie al consumatore sul godimento dei benefici fiscali previsti dal decreto Rilancio. Questi benefici, infatti, «sono correlati esclusivamente alla sussistenza, nel singolo caso, delle condizioni espressamente previste dal decreto».
Ritornando, dunque, alla questione iniziale, in questi casi, il rischio sopito e possibile che corrono i condòmini, in quanto beneficiari delle agevolazioni fiscali, va posto e commisurato alla rispettiva capacità patrimoniale ad ovviare alla sopravvenuta eventuale debenza contro il fisco, (anche) a fronte del valore commerciale del rispettivo immobile.Qualora, infatti, sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d'imposta, l'agenzia delle Entrate provvede al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti dei soggetti di cui al comma 1. L'importo di cui al periodo precedente è maggiorato degli interessi di cui all'articolo 20 del Dpr 29 settembre 1973, n. 602, e delle sanzioni di cui all'articolo 13 del Dlgs 18 dicembre 1997, n. 471.
Il rischio di dovere al fisco più del valore del proprio immobile
Il che potrebbe voler dire che ciascun condòmino sia tenuto e saldare al fisco una somma di danaro ben superiore al valore venale del proprio appartamento (casa familiare) e, peggio ancora, a fronte di garanzie reali che saranno verosimilmente apposte sull'immobile (si pensi all'ipoteca) lo stesso potrebbe rimanere debitore “per diverse generazioni”.Il prezzo dell'appalto, dunque, è un aspetto rilevante da meditare e valutare secondo congruità e coerenza tecnica, cioè da contestualizzare anche secondo parametri certi, equi ed equivalenti all'edificio in cui si interviene e/o ai singoli immobili che beneficiano degli interventi sia trainanti che trainati.
Conclusioni
In questo senso convince la tesi secondo cui il superbonus appartiene a quella categoria di rischi cosiddetti “tollerabili”, solo se ne è stata correttamente pianificata l'idea e la soluzione per l'adozione (Tribunale di Milano, ordinanza del 13 agosto 2021). Per cui le delibere dell'assemblea dei condòmini da adottare con maggioranze “molto semplici” (definizione data dal dott. Antonio Scarpa nel «Superbonus in dieci mosse» dell'avvocato Pietro Di Giovanni edito da Il Sole 24ore), a tal punto, potrebbero almeno essere messe sotto queste “scure” per interpretarne la portata e gli effetti.
Ergo, l'unico limite, più che legittimo, quanto meno “opportuno” - tanto da considerarlo come apponibile, in via di autotutela, alla discrezionalità assembleare -, in sede di appalto di opere che riguardino il superbonus potrebbe essere proprio quello di far sì che le stesse, salvo opportune giustificazioni tecniche di sorta, non eccedano mai il valore complessivo dell'edificio a nuovo, ovvero la sommatoria del valore commerciale di ciascuna delle unità che vi insistono.
