Immobile devoluto al demanio e riscossione degli oneri condominiali

Come recuperare gli oneri condominiali relativi ad un immobile devoluto al demanio? La questione viene affrontata dal Tribunale di Imperia, con la sentenza 93 depositata il 10 febbraio 2022. Occorre, prima di tutto, rammentare la funzione dell'agenzia del Demanio. L’agenzia è responsabile della gestione, razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato (beni immobili per uso governativo, patrimonio disponibile e demanio storico-artistico).

I fatti
Nel caso trattato dal Tribunale ligure, il condominio aveva richiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo per oneri condominiali non pagati, relativamente ad un immobile che era stato, con provvedimento del Tribunale di Imperia devoluto, come prescritto dall'articolo 586 Codice civile, allo Stato e, dunque, al ministero dell'Economia e delle finanze. Si trattava di un bene espropriato la cui proprietà era, pertanto, del Mef. Diverso è invece il ruolo dell'agenzia del Demanio a cui correttamente, nonchè obbligatoriamente ex lege, era stato notificato il decreto di devoluzione.

I compiti dell’agenzia del Demanio
All'agenzia del Demanio sono stati devoluti i compiti di : amministrazione dei beni immobili dello Stato; l'impiego anche attraverso strumenti societari; gestione con criteri imprenditoriali dei programmi di vendita, di provvista, anche mediante l'acquisizione sul mercato, utilizzo e di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni immobili dello Stato; ricognizione del patrimonio immobiliare statale nonché implementazione dell'archivio informatico dello stesso con tutti gli elementi informativi e i documenti utili alla gestione degli immobili e la gestione dei beni confiscati. Dunque, l'agenzia del Demanio, per quanto riguardava l'immobile sito in condominio, aveva certamente l'obbligo d'amministrare «anche l'appartamento sito all'interno del condominio».

Amministrare e gestire, tuttavia, non postula necessariamente esserne il titolare del diritto di proprietà. Secondo il Tribunale di Imperia, allora, il ricorso monitorio e, di conseguenza, il decreto ingiuntivo, doveva essere richiesto ed emesso non all'agenzia del Demanio ma, al contrario, al Mef, atteso che, nella Convenzione erogazione dei servizi immobiliari e gestione del patrimonio dello Stato, si legge in sentenza, «non v'è alcuna disposizione che stabilisca che l'agenzia del Demanio risponda personalmente e in nome e per conto dello Stato per le obbligazioni da questo assunte, né tantomeno per quelle di natura squisitamente privatistica quali quelle per cui è causa».

Infatti, «trattasi per giurisprudenza pacifica di obbligazioni propter rem, per la cosa stessa», poiché scaturenti dalla titolarità di una unità immobiliare ubicata in uno stabile condominiale, il che implica che, alla pari di tutti altri comunisti contitolari di diritti reali sulle parti comuni, «anche lo Stato, e per esso il Mef, è tenuto a corrispondere i relativi oneri ordinari e straordinari».

Conclusioni
In sintesi, «dal conferimento ex lege di poteri gestori all'Agenzia non discende anche la soggettività passiva di questa , ovvero la sua legittimazione processuale passiva per i debiti dello Stato , il quale resta l'unico soggetto obbligato.Correttamente, dunque, va osservata una netta distinzione tra poteri gestori e proprietà. La questione, come analizzato dalla sentenza 93/2022, va ricondotta sulla base degli effetti della titolarità dei diritti reali.Sulla base di queste considerazioni, il Tribunale di Imperia dichiarava il difetto di legittimazione passiva dell'agenzia del Demanio e, revocava, per l'effetto, il decreto ingiuntivo opposto, con condanna del condominio al pagamento delle spese di giudizio.