In caso di inadempimento l’amministratore risponde a titolo di responsabilità contrattuale

Con sentenza 3580 depositata il 7 marzo 2022, il Tribunale di Roma si è pronunciato su una richiesta di accertamento di responsabilità contrattuale, avanzata dal condominio nei confronti dell'ex amministratrice, per alcuni “atti gestori irregolari” commessi quando quest'ultimo era in carica.

Il mandato con rappresentanza
Il rapporto, come è noto, va inquadrato nell'ambito del mandato con rappresentanza assunto su mandato collettivo con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore mandatario e ciascuno dei condòmini mandanti, delle disposizioni di cui agli articoli 1703 e 1730 Codice civile, nonché di quelle che impongono al mandatario di eseguire l’incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia, oltre alle specifiche norme dettate in materia (articoli 1129 e 1130 Codice civile).

Il Tribunale di Roma ricorda che «in tema di mandato, grava sul mandatario l’obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (articolo 1710 Codice civile), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità» (Cassazione 19778/2003). Ne consegue che, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico, l’amministratore sarà tenuto a rispondere a titolo di responsabilità contrattuale ex articolo 1218 Codice civile.

Il riparto dell’onere probatorio
Sulla base di tale considerazione, con riguardo al rigoroso riparto dell'onere probatorio, il Tribunale romano ha ribadito che :
-spetta al condominio che agisce per la responsabilità contrattuale dell'amministratore revocato allegare e provare, oltre alla fonte negoziale del proprio diritto, di avere subìto pregiudizi, causalmente ricollegabili alla condotta inadempiente tenuta dall’amministratore. Infatti, il condominio, in quanto mandante, è onerato della prova (da fornirsi tanto attraverso la contabilità - se regolarmente tenuta e approvata - e/o i versamenti eseguiti e le uscite comprovate da documenti di spesa quanto attraverso i movimenti del conto corrente) che determinati esercizi si siano, in realtà, chiusi, con irregolarità contabili occultate o che siano stati violati specifichi obblighi incombenti sull'amministratore, fermo restando il consueto onere probatorio (della perdita subita) a carico di chi si affermi danneggiato;
-spetta, invece, al cessato amministratore – «in quanto contrattualmente debitore verso il condominio della propria prestazione (anche professionale) di mandatario» – l'onere della prova della corretta gestione. Così questi sarà tenuto alla scadenza del rapporto (ovvero alla revoca dell'incarico) di rendere il conto del suo operato e di restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. Perciò, egli sarà tenuto a provare l’effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse per pagare le spese di volta in volta preventivate o imposte dall’urgenza (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso - con la relativa provenienza - e di ogni singolo esborso - in corrispondenza di adeguata documentazione giustificativa).

L’obbligo di rendiconto ed il suo adempimento
Il Tribunale di Roma, dopo aver ben definito cosa debba provare il condominio e cosa debba, invece, provare l'ex amministratore, precisa che «l'obbligo di rendiconto è legittimamente adempiuto quando chi vi sia tenuto fornisca la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto delle somme incassate e dell'entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato a criteri di buona amministrazione (Cassazione 19991/2012)».

In ordine alle singole censure mosse nell'atto di citazione, ove venivano evidenziate diverse anomalie di natura contabile, imputabili all'ex amministratrice, il giudice riteneva necessario istruire la causa mediante nomina di Ctu, a seguito della quale emergeva l'assenza di documenti completi imputata ad una scarsa diligenza nella tenuta e redazione della documentazione condominiale. Circostanza, questa, «che non può certo costituire un motivo sufficiente per giustificare l'esenzione dell'amministratore dall'onere, derivante dalle norme generali in tema di mandato, di provare di aver utilizzato il denaro del condominio per le finalità gestorie con la conseguenza paradossale di addossare al condominio stesso gli effetti di tale cattiva gestione».