Infiltrazioni dai muri perimetrali, ne risponde il condominio

Dei danni derivanti da infiltrazioni provenienti dalle mura perimetrali – equiparate, ai fini della comunione, ai muri maestri – è responsabile il Condominio salvo rivalsa sulla ditta costruttrice che non abbia provveduto ad un'adeguata impermeabilizzazione. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza n. 23886 del 12 dicembre 2019.

Ad aprire la lite, citando la S.r.l. edificatrice, sono le proprietarie di un appartamento. Nell'alloggio, lamentano, si erano verificate copiose infiltrazioni di acqua che avevano causato danni, alla casa ed al mobilio, tanto gravi da rendere il bene insalubre e inservibile.

La Ctp
La consulenza aveva accertato che, a provocarle, erano stati tre diversi fattori: assenza di contenimento delle acque di annaffiamento e piovane delle aiuole del giardino di una condomina; pessimo stato di manutenzione del marciapiede comunale e vizio d'impermeabilizzazione dei muri che “aprivano” l'ingresso delle acque piovane all'interno. Di qui, la richiesta di risarcimento e di condanna ai lavori di ripristino, rivolte alla proprietaria del giardino, al Condominio e a Roma Capitale che, però, rilevava come il marciapiede si trovasse al di là del muro perimetrale condominiale privo di adeguata impermeabilizzazione.

Il Tribunale, messe in chiaro alcune precisazioni, accoglie la domanda. I danni derivavano, come accertato dalle indagini, da: difetto o ammaloramento di impermeabilizzazione della scala condominiale esterna; difetto di costruzione del muro perimetrale della scala realizzato a un'altezza inferiore rispetto l'adiacente quota del giardino; difetto d'impermeabilizzazione della corte esterna di pertinenza dell'appartamento; infiltrazioni provenienti dalla scala condominiale.

La colpa del condominio...
Responsabile, quindi, era il condominio giacché custode dei beni comuni tenuto ad adottare tutti gli interventi necessari per evitare eventuali danni a terzi o a singoli. Stessa conclusione per le infiltrazioni dipese da scarsa impermeabilizzazione o coibentazione dei muri perimetrali, essendo pacifico in giurisprudenza che «i muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso».

... e quella del costruttore
Ciò, anche se le infiltrazioni provenienti dalle mura perimetrali siano addebitabili al costruttore per inadeguata impermeabilizzazione, salvo il diritto di rivalsa esecitabile nei suoi confronti dal Condominio. D'altronde, quella del custode è una responsabilità oggettiva e non per colpa. Così, se al danneggiato basterà provare il danno e il nesso con la cosa custodita, il custode potrà liberarsi dall'addebito solo se dimostri che sia dipeso da caso fortuito.

Ecco che, nella vicenda – esclusa la responsabilità di Roma Capitale per impossibilità di accertare il nesso tra le condizioni del marciapiede e le infiltrazioni – era il condominio a dover rispondere dell'accaduto, inclusi i danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dalla parte verticale del giardino privato (fata eccezione per quelli discendenti da parti dello stabile esulanti dalla sua sfera di custodia). Si spiega in questi termini la decisione del Tribunale di condannarlo al risarcimento parziale dei danni pretesi e al pagamento delle somme occorrenti per il ripristino dello stato dei luoghi.