Installazione ex novo dell’ascensore: particolare comunione parziale tra i proprietari

Merita attenzione la sentenza resa dal Tribunale di Cosenza, in merito all'installazione di un impianto elevatore all'interno di un condominio ed alla regolamentazione della ripartizione delle spese. Facciamo riferimento alla sentenza 757 depositata il 21 aprile 2022.

I fatti di causa
Con citazione ritualmente notificata al condominio, un condomino impugnava una delibera assembleare ritenendola illegittima, tra le altre, per violazione dell'articolo 1120, ultimo comma, Codice civile, asserendo che l'ascensore per il quale era stata deliberata l'installazione avrebbe arrecato «pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato» e perché l'opera da realizzare avrebbe comportato la rimozione di una finestrella posta di fianco all'ingresso della sua proprietà, con conseguente riduzione della sua luminosità, nonché la riduzione dello spazio di accesso al suo magazzino. L'attrice, pertanto, chiedeva l'annullamento della delibera in questione.

Si costituiva il condominio, contestando nel dettaglio tutti i motivi di impugnazione allegati dall'attrice e concludendo per il rigetto della domanda della stessa. La causa veniva istruita con Ctu, stante le questioni tecniche da affrontare. Si trattava, per il Tribunale di Cosenza, di stabilire se le spese deliberate per l'installazione dell'ascensore fossero state correttamente ripartite.Il Giudice cosentino ha ritenuto di dover accogliere la domanda attorea, ripercorrendo gli insegnamenti della Cassazione in tema di installazione dell'ascensore ex novo all'interno di un condominio.

Il quorum richiesto
In merito alle necessarie maggioranze, la Suprema corte ha ricordato che la nuova installazione (nel senso di installazione di un qualcosa che prima non c'era) di un ascensore in un edificio in condominio «costituisce innovazione che può essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’articolo 1136 Codice civile, oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condòmini, così divenendo l’impianto di proprietà comune.

I criteri di ripartizione delle spese
In ordine alla ripartizione delle spese, inoltre, la Suprema corte si è espressa nel senso che esse (le spese), a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, vanno «ripartite non ai sensi dell’articolo 1124 Codice civile, ma secondo l’articolo 1123 Codice civile, ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino» (Cassazione 5975/2004; Cassazione 3264/2005).La sentenza 757/2022, inoltre, evidenzia un aspetto essenziale enunciando un altro principio dirimente per i fatti di causa.

Chi può realizzare l'innovazione
Trattandosi, infatti, di «impianto suscettibile di utilizzazione separata», proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune (nella specie, il vano scale) conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso articolo 1121 Codice civile, al comma 2, parla di maggioranza dei condòmini che abbia «deliberata o accettato» l’innovazione), essa può essere attuata «anche a cura e spese di uno o di taluni condòmini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera». (Cassazione 8746/1993; Cassazione 3314/1971; Cassazione 614/1963).

Proprietà comune o individuale?
Per il Tribunale di Cosenza la questione, in caso di installazione ex novo, è chiara.«L’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condòmini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condòmini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese». La questione, così esposta, dà luogo ad un'ultima considerazione.

Una particolare comunione parziale
In questo caso, si legge nella sentenza in commento, si assiste ad una «particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’articolo 1123, comma 3,Codice civile, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condòmini non abbiano deciso di parteciparvi. L’articolo 1121, comma 3, Codice civile fa, infatti, salva agli altri condòmini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale (Cassazione 20713/2017).

Ed ancora. La sentenza 757/2022 chiude con un rilievo ai limiti dell'innovazione, in considerazione dei diritti da contemperarsi.L'articolo 2 della legge 13 del 1998 stabilisce che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, numero 118 ed all’articolo 1, primo comma, del Dpr 27 aprile 1978, numero 384, sono approvate dall’assemblea del condominio con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, Codice civile ma, quelle deliberazioni, devono rispettare i limiti previsti dagli articoli 1120 e 1121 Codice civile.

I limiti all’installazione
Ciò significa che «non può essere consentita», tra l’altro, quell’opera (come nel caso in esame, l’installazione di un ascensore) «che rende talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino» (così Cassazione 28920/201). Il Tribunale di Cosenza (richiamando quanto affermato dal Tribunale di Vicenza, con sentenza 1370/2021), ricorda come disabilità (o invalidità) ed anzianità siano da equipararsi (come la condivisibile evoluzione giurisprudenziale, ispirata all’assetto normativo costituito dalle norme di legge ordinaria sul «superamento delle barriere architettoniche» ed ai valori costituzionali («diritto alla salute; tutela dei diritti fondamentali della persona»).