L'accesso al lastrico solare ad uso esclusivo va limitato al transito utile a raggiungere lo stenditoio comune

In assenza di precise indicazioni relativamente all'estensione e alle modalità di esercizio del loro diritto nel titolo costitutivo della servitù (nello specifico, nel regolamento di natura contrattuale), l'accesso dei condòmini al lastrico solare di proprietà esclusiva, utile a raggiungere lo spazio destinato allo stenditoio condominiale, deve essere esercitato nel modo meno gravoso possibile per il fondo servente.

Con questi principi di diritto, contenuti nell'ordinanza 31567/2022 , la Corte di Cassazione ha confermato le decisioni del Tribunale di Roma prima e della Corte d'appello poi, che in merito all’azione proposta dal proprietario esclusivo del lastrico solare, al fine di fare accertare modalità e limiti dell'esercizio della servitù contrattuale esistente in favore degli altri condòmini (rispetto all'utilizzo della copertura del fabbricato), ne avevano sancito il contenuto in maniera restrittiva.

In particolare, la Corte distrettuale, con la sentenza 5315/2015, riprendendo l'analisi del Tribunale capitolino, nell'accertare il diritto di proprietà dell'originario attore, aveva ribadito che l’accesso al lastrico era consentito solo ai condòmini (e alle persone con loro abitualmente conviventi, secondo le risultanze anagrafiche o specifico contratto di lavoro). Pertanto, ad avviso del giudice dell'impugnazione, le chiavi del lastrico dovevano essere detenute, oltre che dal proprietario, solo dall’amministratore (o da un suo delegato) e consegnate di volta in volta, previa richiesta, al singolo condòmino che ne avesse avuto bisogno.

Contestualmente, entrambi i giudici del merito, erano stati concordi nell'affermare che accesso e transito sul medesimo lastrico solare dovessero essere strettamente limitati alla percorrenza del solo tratto indispensabile per giungere allo spazio designato per stendere i panni e farli asciugare o per accedere nei locali tecnici contenenti i serbatoi dell'acqua, con espressa esclusione di ogni altra, più ampia e diversa utilizzazione.

Investita della vicenda, a seguito del ricorso proposto dal condominio soccombente e da alcuni condòmini, la Cassazione ha ritenuto di condividere integralmente il ragionamento logico posto dalla Corte d'appello di Roma a fondamento della propria decisione. Osservando, in particolare, che l’estensione di una servitù convenzionale e le modalità del suo esercizio devono, di norma, essere descritte dal titolo costitutivo della servitù medesima (nel caso di specie, il regolamento condominiale di natura contrattuale). Laddove il titolo sia carente di tale specificazione o contenga un’indicazione imprecisa delle modalità di esercizio della servitù, bisogna ricorrere ai criteri di legge in forza dei quali il diritto comprende solo quanto strettamente necessario per farne uso corretto e va esercitato in maniera tale da consentire il soddisfacimento del bisogno del fondo dominante, secondo il tipo di servitù, con il minor disagio possibile per il fondo servente (Cassazione Civile, sentenza 20696/2018).

Posto che, ad avviso della Cassazione, l'attività interpretativa del contenuto del titolo costitutivo della servitù, ai fini di valutarne l'uso proprio da parte del titolare, è riservata al giudice del merito, con preclusione dell'indagine relativa in sede di legittimità, nella fattispecie l'esame della Corte d'appello è risultato immune da censure, in quanto logico e coerente (Cassazione Civile, sentenza 17940/2020). In particolare, il giudice del merito, nell’indicare le modalità di esercizio della servitù, ha tenuto conto sia del regolamento condominiale di natura contrattuale come titolo costitutivo della stessa, sia della regola di cui all’articolo 1065 del Codice civile, facendo perciò buon governo dei principi di diritto esposti.

Ne deriva che le modalità di esercizio della servitù di passaggio (gravante) sul lastrico solare, così come individuate dai giudici del merito a favore degli altri condòmini e indipendentemente dalla conformazione dei luoghi, devono reputarsi congrue perché, non solo compatibili col titolo e coi principi generali ai quali si deve ricorrere, in via suppletiva, nel caso di specie, ma anche pienamente in linea col diritto di passaggio degli altri comproprietari per le sole finalità indicate. Alle considerazioni che precedono, non può, dunque, che conseguire il rigetto del ricorso, la conferma della pronuncia della Corte d'appello e la condanna alle spese di lite delle parti soccombenti.