L’affidamento dei servizi di pulizia non richiede autorizzazione condominiale

Un condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, emesso nei suoi confronti su ricorso di un'impresa a titolo di corrispettivo per i servizi di pulizia, rotazione sacchi della spazzatura e disinfestazione, prestati in suo favore; lo stabile contestava di non aver sottoscritto alcun contratto di fornitura e servizi ed, in particolare, che l'amministratore dell'epoca aveva agito al di fuori dei poteri del mandatario, con conseguente inopponibilità degli obblighi dallo stesso personalmente assunti.

La decisione del Tribunale
La sentenza del Tribunale di Milano 2198/2020, chiamato a pronunciarsi sulla vivcenda, ha in primo luogo ricordato in via generale che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo della pretesa altrui, costituito dall'avvenuto adempimento ( Cassazione Civile 826/2015).

Nel caso in esame, la ditta creditrice aveva prodotto in giudizio i titoli su cui si fondava la pretesa creditoria azionata, rappresentati da un preventivo sottoscritto dall'allora amministratore del condominio per gli interventi annuali di disinfestazione, deblattizzazione e derattizzazione, nonché una lettera con cui lo stesso gerente dava anche incarico per i servizi di cambio sacchi pattumiera giornaliero, uscita sacchi e bidoni carrellati nei giorni previsti dall'ordinanza comunale e per la pulizia dello stabile in giorni ed orari prestabiliti, presupponendo il conseguente inadempimento del condominio nel pagamento dei corrispettivi per queste prestazioni.

La difesa del condominio
La difesa dell'edificio ha, in particolare, contestato l'inopponibilità al condominio del documento con cui l'amministratore dell'epoca aveva incaricato la società per i servizi di movimento sacchi e bidoni e pulizia del fabbricato condominiale, sull'assunto che l’amministratore avrebbe agito al di fuori della delega che l'assemblea gli avrebbe conferito.

Il contenuto della delibera
In realtà la delibera aveva nominato una commissione composta da alcuni condomini per la scelta dell'impresa per lo svolgimento del servizio di pulizie e rotazione sacchi per due volte alla settimana ed aveva stabilito che la ditta avrebbe continuato il servizio per due volte la settimana, finché la commissione preposta non avesse deciso in merito.

Pertanto l'assemblea aveva regolarmente autorizzato che la ditta proseguisse il servizio di pulizia e rotazione sacchi per due volte la settimana, senza riferimento al servizio giornaliero di cambio di sacchi delle pattumiere; tuttavia, deve ritenersi che l'amministratore condominiale avesse comunque il potere di concludere il contratto di appalto di servizi per la pulizia (e prestazioni connesse) dei beni condominiali, rientrando il contratto nell'ordinaria amministrazione di cui all'articolo 1130 Cidice civile, che non richiede preventiva deliberazione dell'assemblea ( Cassazione Civile 20136/2017).

L’affidamento rientra tra i compiti dell’amministratore
Non era quindi in dubbio che il contratto di appalto per la pulizia dello stabile e per i servizi connessi (movimento e rotazione sacchi e bidoni, disinfestazione e simili) rientrass e tra i contratti necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni che l'amministratore può stipulare nell'esercizio delle proprie funzioni senza preventiva deliberazione dell'assemblea nè successiva ratifica, vincolando tutti i condomini ai sensi dell'articolo 1133 Codice civile.

Nè si poteva riscontrare eccesso di mandato da parte dell'amministratore nell'incaricare la ditta opposta anche per il servizio di cambio di sacchi delle pattumiere giornaliero, trattandosi di servizio indispensabile e strettamente connesso a quelli per i quali c’era stata espressa autorizzazione con la delibera assembleare precedente (che, come detto, aveva previsto espressamente che la ditta opposta avrebbe dovuto proseguire il servizio di pulizia e uscita sacchi e bidoni per due volte la settimana), determinando senza dubbio che l'incarico sottoscritto dal precedente amministratore fosse dunque pienamente opponibile nei confronti del condominio, la cui opposizione è stata, pertanto, rigettata con conseguente conferma del decreto ingiuntivo impugnato.