L’amministratore deve impedire l’illegittimo rifornimento idrico del condominio

L'amministratore, per l'articolo 1130 del Codice civile, deve curare il migliore uso delle parti comuni da parte degli amministrati e deve assicurarsi della legittimità dei beni forniti al condomino in modo da tutelarlo giuridicamente e impedire condotte illecite.

Il Tribunale condannava un condominio al pagamento, a favore dell'azienda idrica, dell'acqua utilizzata attraverso un allacciamento abusivo. In particolare, il giudice rigettava la difesa dello stabile per cui l'allacciamento del fabbricato all'impianto di adduzione idrico era stato eseguito dal costruttore dell'edificio e che i singoli condòmini, avendo ricevuto gli impianti funzionanti di tutti i servizi, non avevano mai modificato la condotta idrica di allacciamento alla rete pubblica. Gli inquilini sostenevano di avere ignorato l'esistenza dell'allaccio abusivo e affermavano di non essere responsabili dell'illecito.

La Corte di appello riformava la sentenza del Tribunale poiché affermava che l'allaccio abusivo e la conduzione dell'acqua in una sola tubatura, comune al condominio, non erano elementi sufficienti per ritenere che l'amministratore condominiale e il condominio dovessero rispondere solidalmente del danno cagionato dai condòmini all'impresa idrica. Aggiungeva poi che l'amministratore, anche se fosse stato consapevole di tale abusivo allaccio, non avrebbe mai potuto vietare, per farlo cessare, l'utilizzo delle tubature condominiali: infatti lo stesso, ai sensi degli articoli 1130 e 1133 del Codice civile, non può vietare l'uso di un servizio comune. Il giudice di appello sosteneva che non è stata illegittima la condotta inerte tenuta dagli amministratori che si sono succeduti nel tempo e non ha costituito il fondamento della responsabilità solidale con il condominio, per l'articolo 2055 del Codice civile, per non essersi attivati per impedire l'utilizzo di un impianto comune, in modo da realizzare un reato, ovvero quello del furto dell'acqua da parte dei condòmini.

La Cassazione ( ordinanza numero 23823/2022 ) ha accolto il ricorso dell'impresa idrica avverso la sentenza di appello, che ha annullato, rinviandola anche per le spese del giudizio davanti alla Corte di appello in diversa composizione. Il Giudice di legittimità ha sostenuto che quello di appello, allorquando ha accertato la presenza di un allaccio abusivo e la diramazione dell'acqua nelle abitazioni dei condòmini, avrebbe dovuto considerare che:

1) lo stesso è un illecito permanente produttivo di danni a terzi o agli stessi condòmini, di cui il condominio risponde, per l'articolo 2043 del Codice civile;

2) l'amministratore condominiale ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle parti comuni, ma anche alla loro custodia, con il conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o ai condòmini (Cassazione, 25251/2008 e 22179/2014);

3) se oggetto della lite è l'abuso di una parte comune da parte di uno dei condòmini, l'amministratore ha il potere di agire in giudizio per costringere il condòmino inadempiente all'osservanza dei limiti stabiliti dall'articolo 1102 del Codice civile;

4) la denuncia dell'abuso della cosa comune da parte di un condòmino rientra tra gli atti conservativi alle parti comuni, il cui esercizio è devoluto all'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130, numero 4, Codice civile, senza la necessità di una preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale (Cassazione, 7874/2021);

5) nel caso trattato, il compito dell'amministratore sarebbe stato quello di compiere gli atti idonei a evitare la continuazione dell'illecito realizzato attraverso un collegamento illegittimo della tubatura condominiale alla rete idrica per sottrarre l'acqua. La Cassazione conclude che, ai sensi dell'articolo 2043 del Codice civile, il condominio, nella persona dell'amministratore, risponde giuridicamente, ai sensi dell'articolo 2043 del Codice civile, per avere improntato la propria condotta, omettendo di compiere l'attività doverosa e idonea a impedire l'evento illecito.