L’androne bene comune: come usarlo nel rispetto di tutti

Lo spazio relativo all'androne è il luogo di passaggio esistente dall'ingresso dello stabile all'area relativa all'ascensore ed alle scale condominiali, la cui funzione è quella di mettere in collegamento la strada antistante l'edificio e l'edificio medesimo.
Sebbene questa possa essere una prima indicazione, le sue funzionalità sono diverse. Da esso si accede alle unità immobiliari, sul medesimo insistono le porte, è luogo di incontro, anche eventualmente delle riunioni condominiali. Se l'area lo permette, può persino arrivare ad essere zona di sosta delle autovetture.
A volte si configura come piloty, cioè area sorretta dai soli pilastri, tutta aperta ai lati, avente spesso scopo di zona per posti macchina
Non si può dubitare della sua natura condominiale, stante la destinazione del bene
Ciò anche se non è espressamente contemplato dall'art. 1117 c.c.; com'è noto questa norma contiene un elenco di beni comuni di natura esemplificativa, non esaustiva
La Suprema Corte lo ha affermato proprio in ragione della sua tendenziale funzione: «sussiste una presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. per l'androne e il terrazzo condominiale» (Cass. 5 ottobre 2017 n. 23330). Questa presunzione opera a favore di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio, compresi i locali commerciali.
«l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761)» (Cass. 20 aprile 2017 n. 9986).
La funzione per la sosta delle autovetture è ormai indubbia: «la destinazione dell'androne a sosta veicolare temporanea e occasionale, nei limiti idonei a salvaguardare la funzione di passaggio anche veicolare per l'accesso alle proprietà individuali può essere considerata accessoria all'utilizzazione dello stesso per il transito» (Cass. 7 maggio 2008 n. 11204).
Può anche servire da deposito delle biciclette, semprechè non si violi l'art. 1102 c.c.
Caso più facile di violazione di questa norma si può verificare per i passeggini, di mole più rilevante A volte vengono installati impianti utili all'edificio
Come dice l'art. 1102 c.c., l'uso del singolo condomino è lecito se non è lesivo del pari diritto degli altri condòmini e non rechi pregiudizio alla sicurezza, all'estetica ed al decoro dell'edificio (Cass. 22 luglio 2005 n. 15379).
Il tutto spesso dipende dalle dimensioni e dalla particolare struttura dello stabile.
Occorre sempre prestare attenzione al regolamento del condominio: esso, anche se di natura assembleare, può disciplinarne l'uso ai sensi dell'art. 1138 c.c., disponendo il divieto di certi atteggiamenti, in ragione al esempio del decoro del palazzo o della tranquillità dei suoi abitanti
È chiaro che il regolamento contrattuale può dettare clausole specifiche su divieti, limiti e facoltà di utilizzazione del bene, sia rivolto alla collettività dei condomini, sia per i diritti del singolo.
Le spese relative all’androne, infine, seguono il dettato dell'art. 1123 primo comma c.c.: l'onere economico è in capo a tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.