L’assemblea condominiale va convocata non troppo lontana dall’edificio e in luogo «neutrale»

In tema di diritto condominiale, uno degli argomenti che ha tenuto banco nel corso della pandemia, almeno nella fase più acuta, è stato quello sul potere/dovere dell'amministratore di convocare l'assemblea dei condòmini in un “luogo” appropriato (articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile). La Corte di appello di Milano con la sentenza 2901 pubblicata il 7 ottobre 2021, tratta propriamente tale questione, valutando se la distanza di quaranta chilometri dall'edificio possa ritenersi legittima, a fronte di un condòmino affetto da patologia invalidante motoria.

Premessa
La legge non dispone nulla circa il luogo di svolgimento dell’assemblea, sicché, in difetto di disposizioni specifiche del regolamento, la determinazione viene rimessa alla discrezionalità dell’amministratore, secondo il buon senso e criteri di opportunità.Tra l'altro, nel condominio l'accezione del luogo è relativa, siccome non è prefissata, in quanto regola, come nel diritto societario o in ambito associativo (a fronte dei rispettivi statuti).Il luogo del condominio, ad esempio, ai fini della notificazione di atti giudiziari viene fatto coincidere con il domicilio dell'amministratore (Cassazione 16141/2005; conforme 12208/1993).

Manca, così, nella regolamentazione normativa dell'assemblea di condominio, una disposizione equivalente all'articolo 2363 Codice civile - che, per le società di capitali, prevede espressamente che l’assemblea debba essere convocata nel comune dove ha sede la società, se lo statuto non dispone diversamente . Questo assunto ha dato luogo – in materia societaria - a pronunce tese a dichiarare l'illegittimità della convocazione dell’assemblea in un comune diverso da quello ove si trova la sede sociale, benché distante pochi chilometri e facilmente raggiungibile senza aggravi di costi (Cassazione 1034/2007).

La sentenza
Ora, prendendo spunto dai superiori principi, il giudice collegiale ambrosiano ha accolto l’indirizzo secondo cui quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbano essere tenute le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di scegliere la sede che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna. Attenzione, però! Tale potere discrezionale incontra un duplice limite:
1) anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio;
2) poi che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini per l’ordinato svolgimento della discussione» (in questi termini da ultimo Cassazione Sezioni unite 14461/1999).

Il caso concreto
Per rientrare nel caso specificatamente trattato, il giudice milanese ha bocciato – al termine di un lungo procedimento giudiziario - la validità di una delibera emessa dall'assemblea costituita presso il capoluogo di provincia di una importante città lombarda (Pavia) distante circa quaranta chilometri (40 km) dall'edificio condominiale (sito, per quanto, è dato apprendere presso il territorio del Comune di Landriano), in quanto ritenuta pregiudizievole alle esigenza del condòmino ricorrente; e ciò: sia perché inabile, sia perché il luogo prescelto sarebbe stato lo studio legale di un avvocato antagonista nel passato alle proprie posizioni sostanziali (e segnatamente: «… non era sicuramente un luogo idoneo poiché non neutrale …»).