L'assenza del certificato di prevenzione incendi non sempre risolve il contratto di locazione

Il Dpr 151/2011 individua le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi ed all'articolo 3, comma 1, stabilisce che gli enti ed i privati responsabili delle attività di cui all'Allegato I categorie B e C sono tenuti a richiedere con apposita istanza al Comando provinciale dei vigili del fuoco l'esame dei progetti di nuovi impianti o costruzioni nonché di progetti di modifiche da apportare a quelle esistenti, che comportino un aggravio delle preesistenti condizioni antincendio.

Il condominio è interessato dalla predetta normativa in quanto rientrano nelle attività soggette ai controlli antincendio (Allegato I categorie B e C numeri 75 e 77) le autorimesse di dimensioni oltre 1.000 metri quadri fino a 3.000 metri quadri oppure oltre 3.000 metri quadri e gli edifici di altezza oltre 32 mt. fino a 54 mt. ed oltre 54 mt. L'articolo 4, comma primo, del regolamento prevede che per le attività previste dall'Allegato I la predetta istanza è presentata al Comando, prima dell'esercizio dell'attività, mediante segnalazione certificata di inizio attività, corredata dalla documentazione prevista dall'articolo 2, comma 7. Il Comando verifica la completezza dell'istanza, della documentazione e dei relativi allegati e, in caso di esito positivo, rilascia ricevuta.

La Corte di appello confermava la sentenza del Tribunale che risolveva un contratto di locazione , di un immobile adibito ad uso non abitativo, per l'inadempimento dei conduttori, e respingeva la domanda di questi ultimi finalizzata a dichiarare l'inadempimento dei locatori , a causa del mancato conseguimento del certificato di prevenzione incendi e del certificato di agibilità. Il giudice affermava che era il conduttore il soggetto tenuto ad ottenere i titoli amministrativi necessari per lo svolgimento dell'attività esercitata all'interno dell'immobile. La sentenza , inoltre , rilevava che il locatore non si era impegnato ad ottenere tali certificati e il conduttore, aveva riconosciuto, al momento della sottoscrizione del contratto l'idoneità dell'immobile al conseguimento degli scopi connessi all'attività della sua impresa.

L'impresa locatrice ricorreva in legittimità affermando l'ingiustizia della sentenza in quanto l'immobile , già al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, era destinato , per la comune intenzione delle parti, all'esercizio dell'attività che necessitava la concessione del certificato di prevenzione incendi , mai richiesto dalla società locatrice. Inoltre la sentenza trascurava di considerare che il mancato conseguimento del certificato aveva impedito la formazione del silenzio assenso della pubblica amministrazione su tale punto, con la conseguenza di integrare un grave inadempimento dei locatori . Infine la sentenza era errata in quanto i locatori avevano omesso di consegnare un immobile dotato di un certificato di agibilità.

La Cassazione dichiarava inammissibile il ricorso , poiché i motivi del ricorso richiedevano una valutazione di merito, preclusa nella sede di legittimità , e comunque per i seguenti tre argomenti:
- l'articolo 9 del contratto di locazione prevedeva che la società conduttrice si assumesse l'impegno di adottare ogni cautela dall'unità sanitaria locale o da qualsiasi altro ente preposto al fine di soddisfare le normative legislative vigenti;
- il locatore, di un immobile non ad uso abitativo, è inadempiente nel contratto laddove espressamente abbia assunto l'impegno di conseguire i titoli amministrativi necessari per lo svolgimento dell'attività imprenditoriale , oppure se le caratteristiche dell'immobile renda impossibile conseguirli ( Cassazione 20796/2018);
- il Comune competente ha dichiarato l'insussistenza delle ragioni per annullare il certificato di agibilità concesso in precedenza, il quale restava valido.