L'installazione del lucernaio non deve alterare la fisionomia dello stabile

Il condòmino non è legittimato a installare un lucernaio senza un'opportuna valutazione dell'impatto sul decoro architettonico dello stabile, anche nei casi in cui non si tratti di un palazzo di particolare pregio artistico. Lo ha statuito la seconda sezione della Corte di cassazione con la sentenza numero 24073/2022, depositata il 3 agosto.

Nel 2007, la proprietaria di un appartamento sito all'ultimo piano di un palazzo di Milano aveva citato in giudizio il condominio per chiedere che venisse verificata la regolarità dei lucernai da lei predisposti sul tetto dell'edificio, in modo da determinare se avessero compromesso o meno la stabilità del fabbricato. In risposta, constatando che i lavori fossero stati eseguiti senza alcun permesso e violassero le direttive contenute nel regolamento condominiale, l'ente aveva deciso di proporre domanda riconvenzionale, chiedendo che l'attrice venisse condannata a rimuovere i finestroni, sostituendoli con il modello preesistente e analogo a quello adottato dagli altri condòmini, e a ripristinare la struttura del tetto e l'intelaiatura dei travetti secondari, visibilmente danneggiata. Al reclamo dell'ente di gestione, la parte ricorrente, col via libera del giudice, aveva risposto chiamando in causa gli altri possessori di lucernaio localizzato nel sottotetto, manifestando il desiderio di voler estendere la domanda riconvenzionale anche a loro.

Dopo aver ordinato una consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Milano, con la sentenza 3799/2010, aveva stabilito che spettasse all'assemblea condominiale approvare un progetto, comune a tutte le unità immobiliari, da adoperare come riferimento nella realizzazione di lucernai aventi le stesse misure e dimensioni. Per contro, la Corte d'appello, riformando integralmente il verdetto del giudice di primo grado, aveva rigettato le richieste che la parte ricorrente aveva rivolto al condominio, reputando inammissibili quelle che implicavano il coinvolgimento di terzi e, accogliendo la domanda dell'ente, invece, aveva condannato la donna al ripristino dello stato originale dei luoghi.

A sostegno delle conclusioni tratte, la corte territoriale aveva spiegato come la richiesta a posteriori avanzata dalla proprietaria fosse infondata, dal momento che si trattava di un controllo da svolgersi preventivamente all'avvio dei lavori. In più, dal monitoraggio del consulente, era emerso che l'installazione dei lucernai aveva determinato una parziale rimozione dei travetti del tetto, manomettendone la solidità.

Non è tutto: il tecnico, infatti, aveva precisato anche che, avendo conformazione e dimensioni differenti rispetto a quelli scelti dal condominio, le nuove opere alteravano la fisionomia armonica della struttura, violando così sia l'articolo 1120 del Codice civile relativo alle innovazioni che l'articolo 6 del regolamento condominiale. Dunque, i giudici di secondo grado avevano accolto la domanda riconvenzionale del condominio e rigettato quella dell'inquilina.

Preso atto delle pronunce di merito, la condòmina ha presentato ricorso in Cassazione sulla base di una serie di motivazioni. Nella prima, l'attrice ha contestato alla Corte d'appello un improprio rigetto della domanda per difetto di prova che l'installazione dei lucernai non avesse recato danno alla stabilità del fabbricato. I giudici, infatti, non avrebbero preso in considerazione la relazione di accertamento tecnico effettuata e compilata prima della causa e, constatata la necessità di indagini più approfondite, non avrebbero richiesto controlli supplementari. Inoltre, a detta della ricorrente, avrebbero formulato il verdetto anche sulla base del rilievo di lesioni nell'intelaiatura secondaria del tetto causata dalla sua rimozione. Operazione che, in realtà, risulterebbe necessaria all'inserimento dei finestroni.

Secondo la Suprema corte, il motivo merita accoglimento nella parte in cui contesta l'erronea reiezione della domanda per mancata verifica della sicurezza dei lavori: la donna, infatti, aveva reclamato un accertamento che comprovasse che l'opera non alterava la struttura in termini di stabilità e decoro. Verifica che, in base a quanto si legge negli atti, non le è stata accordata.

Un discorso analogo vale per la seconda motivazione. La ricorrente, infatti, ha contestato la validità della tesi secondo cui, per i giudici di secondo grado, i suoi lucernai avrebbero violato l'articolo 6 del regolamento condominiale, intaccando la fisionomia architettonica ed estetica di un fabbricato che, in realtà, era privo di valore artistico e presentava già, sul tetto, una serie di finestroni tra loro difformi. Sul primo punto, gli ermellini hanno riconosciuto come effettiva la violazione notificata dalla Corte di merito: secondo la norma, infatti, è vietato «apportare innovazioni varianti o modifiche anche all'interno di singole proprietà che possano recare pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico». I lucernai della ricorrente, di dimensioni diverse rispetto a quelli esistenti, alteravano l'armonia dello stabile. La lesione del decoro architettonico, infatti, non si riscontra solo in palazzi provvisti di particolare pregio artistico ma subentra ogniqualvolta l'installazione di un'opera modifica in maniera sproporzionata le fattezze di un edificio.

Per quanto riguarda, invece, il secondo punto, la tesi della parte ricorrente è stata reputata corretta: spettava ai giudici di merito, infatti, valutare l'intervento nel complesso degli altri precedentemente eseguiti (e tra loro profondamente diversi) per misurarne l'impatto sul decoro architettonico generale. Pertanto, in relazione ai motivi parzialmente accolti, la Suprema corte ha cassato la sentenza, rinviando la causa alla Corte d'appello di Milano, che si occuperà anche della liquidazione delle spese del giudizio tra la condòmina e il condominio.