Condominio

L'omessa costituzione del fondo speciale obbligatorio rende nulla la delibera condominiale

La delibera omissiva della costituzione del fondo speciale obbligatorio è stata ritenuta nulla dal decidente bergamasco

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di Fulvio Pironti

L'approvazione di lavori straordinari senza la previa costituzione di un fondo speciale rende nulla la delibera assembleare condominiale. Lo ha precisato il Tribunale di Bergamo con sentenza numero 1348 pubblicata il 22 giugno 2023.

           La vicenda                                                                         

           Una condomina impugnava alcune delibere assembleari deducendo, tra l’altro, la mancata costituzione del fondo obbligatorio previsto dall’articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile. Chiedeva che venisse dichiarata nulla e/o annullata. Il giudice sospendeva l’esecutività della delibera.

           Le ragioni decisorie

           La delibera omissiva della costituzione del fondo speciale obbligatorio è stata ritenuta nulla dal decidente bergamasco. Al riguardo, gli Ermellini hanno chiarito che l'articolo 1135 del Codice civile, obbligando l'allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera approvativa delle opere manutentive straordinarie dell'edificio (per tutte, Cass. 9388/2023).

           La norma è finalizzata a garantire il creditore e i condòmini virtuosi. La costituzione preventiva di una provvista argina il rischio in capo ai condòmini solvibili di accollarsi anche le quote dovute dai morosi. L’omissione è sanzionata con la caducazione della delibera che si sia limitata ad approvare i lavori senza garantire la disponibilità materiale delle necessarie risorse economiche.

           Il decidente non ha condiviso la linea del condominio secondo cui la costituzione del fondo speciale obbligatorio non era necessaria in quanto nessun contratto di appalto era stato presentato né perfezionato. In conclusione, il tribunale ha dichiarato la nullità della delibera assembleare impugnata condannando il condominio a rifondere le spese processuali e mediatorie.

           Fondo speciale obbligatorio per opere straordinarie

           L'articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile è stato modificato dalle leggi n. 220/2012 e n. 9/2014. Impone all'assemblea di provvedere «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti». La disposizione garantisce l'impresa esecutrice e i condòmini in regola con i pagamenti da problematiche connesse a morosità.

           In giurisprudenza sono state ritenute nulle le delibere che hanno avviato i lavori senza precostituire il fondo speciale (tra le altre, Trib. Milano 30 maggio 2017, n. 6132). Il Tribunale di Roma (28 settembre 2018, n. 18320) ha evidenziato che l'obbligo di istituire il fondo va inteso in una accezione contabile, non essendo necessario accantonare somme per saldare i lavori prima dell'avvio. Il Tribunale di Modena (16 maggio 2019, n. 763) ha considerato la norma inderogabile dalle parti. Il carattere imperativo deriverebbe dal tenore letterale e dalla funzione di tutela dei condòmini. Il mancato rispetto dell’obbligo, essendo disposto nell’interesse collettivo, rende nulla la decisione assembleare.

           La norma, il cui fine è volto a tutelare l'interesse collettivo e del singolo condomino, esclude il rischio di dover garantire al creditore il pagamento che avrebbero dovuto corrispondere i morosi (secondo quanto previsto dall'articolo 63, comma 2, Disposizioni attuazione codice civile). Una delibera non può essere disancorata dal dettato normativo e decidere di soprassedere dalla obbligatorietà istitutiva del fondo, o modificarne le modalità costitutive, poiché lederebbe i condòmini e pertanto verrebbe ritenuta nulla.

 

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