L'ufficio dell'amministratore va sempre ricondotto a quello del mandatario con rappresentanza

L'ufficio dell'amministratore è riconducibile a quello del mandatario con rappresentanza, quindi è soggetto alle norme specifiche previste in materia dal Codice civile. Di conseguenza, quando lo si citi per vagliarne l'operato, si dovranno applicare le regole sulla responsabilità contrattuale con riferimento sia alla diligenza che alla ripartizione dell'onere della prova.

In sintesi, mentre chi reclama la violazione potrà limitarsi ad allegarla, l'amministratore avrà l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento o l'impossibilità di adempiere per causa a sé non imputabile. La prova del danno, invece, spetterà sempre al creditore. Lo ricorda il Tribunale di Torino con sentenza 525 del 10 febbraio 2022.

I fatti
Apre la lite un condominio, contestando alla Srl ex amministratrice delle gravi responsabilità contrattuali. Motivo per cui ne chiede la condanna a risarcire almeno 25 mila euro. Dopo aver amministrato lo stabile per anni, spiega, le succedeva un'altra società il cui rappresentante scopriva, poco dopo la nomina, la pendenza di un iter di accertamento tecnico preventivo promosso da un proprietario verso il condominio e un altro condomino. Lo scontro riguardava le infiltrazioni acquose provenienti dalla falda condominiale e dal terrazzo di proprietà. Fenomeni che avevano provocato umidità, muffe e sfogliamento degli intonaci di un'unità.

L'amministratore, però, non aveva riferito al Condominio né dell'istanza di intervento urgente ricevuta dai condòmini interessati e dalla società, né del ricorso pervenuto. E neanche si era mosso per verificare la situazione, così aggravandola e violando gli impegni del mandato. La Srl si difende: non c'erano pregiudizi attribuibili al trascorrere del tempo tra la richiesta di intervento inoltrata all'amministrazione condominiale e la presa in carico. Inoltre, dalla lettura della relazione tecnica emergeva che era impossibile calcolare i costi di ripristino al momento del danno e che comunque non si sarebbero discostati da quelli allora prevedibili.

Il danno da inadempimento gestorio
Esaminata la vicenda, il Tribunale di Torino boccia la domanda del condominio. L'ente, scrive, si era attivato per il risarcimento del danno da inadempimento gestorio ai doveri che gli incombevano dietro mandato. Ma quella richiesta, a ben vedere, andava intesa come un'azione di rivalsa rispetto al risarcimento sborsato dal condominio – a titolo di responsabilità extracontrattuale – per i danni arrecati a terzi oltre che per manutenzione delle parti comuni a seguito delle infiltrazioni che avevano interessato la falda del tetto ed il lastrico.

In ogni caso, l'ufficio dell'amministratore va ricondotto a quello del mandatario con rappresentanza quindi l'adempimento andava vagliato in base alle relative regole sulla responsabilità contrattuale, sulla diligenza nell'adempimento e sulla ripartizione dell'onere probatorio. Ciò vuol dire che chi agisce (creditore) deve provare il fatto costitutivo del diritto che vanta, anche limitandosi ad allegare l'altrui inadempimento. Sul debitore, invece, grava l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento o la sua impossibilità per causa a sé non imputabile (Cassazione, Sezioni unite, 13533/2001).

La prova del danno
Ma, sia inteso, è compito del creditore attestare il danno subìto. Prova che, nella fattispecie, il condominio non aveva fornito così come non aveva dimostrato il nesso tra la condotta omissiva dell'amministratore ed il danno. Infondata, infine, perché esclusa dal consulente, anche la tesi per la quale il ritardo del gestore avesse aggravato i danni. Di qui, il rigetto della domanda formulata dal condominio.