La rappresentanza processuale dell’amministratore si estende anche alle liti riguardanti il condominio parziale

Un recente provvedimento del Tribunale di Firenze (accoglimento n. 547/2022) ha chiarito la posizione giuridica e processuale del condominio parziale.

Al fine di poter deliberare l’installazione di un ascensore condominiale, era stato creato - di fatto e senza alcun atto costitutivo - un condominio parziale tra i soli condòmini che avrebbero usufruito dell’impianto, comunque gestito dal medesimo amministratore dell’intero complesso. Altri condòmini, quindi, avevano impugnato la delibera, effettivamente poi sospesa, su cui il Tribunale è stato chiamato a verificare l’opportunità della sospensione. Per gli attori, preliminarmente, il condominio parziale, in mancanza dell’autorizzazione ad impugnare nei confronti dell’amministratore e dell’atto costitutivo dell’ente, non avrebbe potuto stare in giudizio.

In prima battuta, i reclamati avevano sollevato diversi vizi riferibili alla delibera con cui il condominio aveva autorizzato l’amministratore a proporre gravame nei confronti dell’ordinanza sospensiva del Tribunale; tuttavia, l’eccezione di inammissibilità non è stata accolta. Infatti, l’amministratore di condominio può resistere all’impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall’articolo 1131 Codice civile, giacché, ex articolo 1130, comma 1, n. 1 Codice civile, l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore (Cassazione 23550/2020).

In secondo luogo, era stata eccepita l’improponibilità del reclamo da parte del condominio parziale, in mancanza sia dell’atto costitutivo dello stesso sia di una delibera che autorizzasse l’amministratore ad impugnare. La fattispecie del condominio parziale si configura per legge tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene (Cassazione 12641/2016; Cassazione 17875/2013; Cassazione 23851/2010; Cassazione 21246/2007; Cassazione 8136/2004).

Tuttavia l’assenza di un atto costitutivo non aveva precedentemente impedito agli attori di convenire nel merito il condominio parziale, poiché un tale atto sarebbe apparso in ogni caso superfluo, attesa l’origine legale della fattispecie, basata su un autonomo diritto di proprietà di alcuni condòmini su un determinato bene. Nel caso di specie, l’esistenza di una situazione di condominio parziale non giustificava una distinta ed autonoma rappresentanza o costituzione in giudizio (Cassazione 12641/2016).

Infatti, la rappresentanza processuale dell’amministratore riguarda tutte le cose, gli impianti e i servizi comuni e si estende, dunque, anche alle controversie afferenti alle cose, impianti e servizi comuni soltanto ad alcune unità abitative. Il che porta ad affermare che l’esistenza di un condominio parziale non incide sulla legittimazione sostanziale o processuale dell’amministratore dell’intero condominio. Nel caso di specie, poi, il condominio e il condominio parziale si erano, peraltro, costituiti con un unico atto e sono stati rappresentati dal medesimo amministratore.Per via del mancato accoglimento dei sopra esaminati temi di ordine processuale, nonché a seguito degli approfondimenti effettuati sul merito dei motivi d’impugnazione, la sospensione degli effetti della delibera impugnata è stata revocata, rendendola immediatamente eseguibile.