La tecnica di compensazione dei crediti condominiali

È tecnicamente “impropria” la compensazione dei crediti tra condòmini contenuti nel rendiconto, per cui il giudice può disporla autonomamente senza bisogno di eccezioni o domande di sorta. Ciò è quanto ha stabilito la Cassazione con ordinanza 27030 del 14 settembre 2022.

Il caso da cui prende mossa la controversia riguarda una opposizione a decreto ingiuntivo formulata da parte di un condòmino, a fronte dell'azione di recupero dei crediti esercitata nei suoi confronti dal condominio, a norma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile.In particolare, il condòmino-opponente affermava che la stessa delibera con cui era stato disposta l’approvazione del rendiconto, da cui si originava la pretesa economica formulata dalla compagine, riconosceva parimenti – sempre dal punto di vista contabile - un controcredito in suo favore, quale rimborso delle somme spese per il rifacimento del terrazzo a livello, in uso esclusivo. Sulla base si questi presupposti, il condòmino insisteva sulla compensazione parziale dei crediti in disamina.

La vicenda, a seguito di alterni giudizi, offerti dai decidenti di merito, approda innanzi alla Cassazione, che, sul tema della compensazione dei crediti condominiali, esprime importanti considerazioni tecniche. Innanzitutto, il giudice di legittimità distingue due tipologie di compensazioni, a seconda della rispettiva natura, con le inevitabili conseguenze sul piano processuale. Gli ermellini rilevano, a tal proposito, che nella fattispecie in esame si è al cospetto di un'ipotesi di compensazione “impropria” o “atecnica”. Questa sussiste quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico rapporto e – diversamente dalla compensazione “propria” di cui agli articoli 1241 e seguenti Codice civile, che presuppone l’autonomia dei rapporti da cui nascono i contrapposti crediti delle parti (i quali si estinguono per quantità corrispondenti fin dal momento in cui vengono a coesistere) – dà luogo a un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza.

Questa compensazione “impropria”, pur potendo generare un risultato analogo a quello della compensazione propria, non è soggetta alla disciplina tipica - sia processuale sia sostanziale - della compensazione regolata dagli articoli 1241 e il giudice può peraltro procedere all'accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite senza che siano necessarie l’eccezione di parte o la domanda riconvenzionale (in punto, sono richiamati i seguenti precedenti: Cassazione 18498/2006;Cassazione 7474/2017; Cassazione 4825/2019; Cassazione 28568/2021).

Logico corollario dell'assunto appena reso – espresso nella ordinanza in disamina - è che, nel caso trattato, la compensazione impropria si è verificata automaticamente per i crediti nascenti dal medesimo esercizio, ossia il bilancio consuntivo in disamina, costituendo questo il medesimo rapporto sinallagmatico dal quale hanno tratto origine le poste reciproche di credito.