La tenuta del registro anagrafico è compresa nel compenso dell’amministratore

Un condomino, dissidente in assemblea, conveniva in giudizio il proprio stabile, per l’annullamento della delibera con la quale era stato nominato l'amministratore, approvato il consuntivo e riparto spese ed il preventivo con riparto spese. Il condominio resisteva in giudizio e il Tribunale di Busto Arsizio, nel decidere la controversia con sentenza n. 638/2021 , ha affrontato diversi temi.

Legittimazione, interesse ad agire, competenza e decadenza dall’azione
Per il condominio, l'importo della domanda si doveva determinare avendo riguardo solo all'importo che l'attore sarebbe stato tenuto a corrispondere in ragione della delibera impugnata, con conseguente competenza per valore del giudice di pace; l'impugnazione della delibera, però, era volta anche ad impugnare la nomina dell'amministratore, da considerarsi materia di valore indeterminabile e pertanto soggetta alla cognizione del tribunale.

Sul punto, si è di recente ribadita la competenza residuale del tribunale, ai sensi dell'art. 9 comma 2 Codice di Procedura Civile nell'ipotesi in cui, fra i vizi della delibera condominiale impugnata, alcuni siano insuscettibili di valutazione economica, poiché il loro accoglimento non è di per sé idoneo a risolversi in un diretto effetto incrementativo sul patrimonio dell'attore ( Cassazione Civile Ordinanza n. 15434/2020 ): la nomina dell'amministratore è inidonea a produrre effetti patrimoniali quantificabili e diretti sul patrimonio dei condomini, con conseguente corretta applicazione della competenza residuale del tribunale.

Inoltre, vi era interesse all'annullamento, in ragione del vantaggio economico che sarebbe derivato dall’accoglimento dell’impugnazione relativa all'art. 1123 Codice Civile e sussisteva a prescindere dalla ripartizione delle spese, considerato che in relazione a quel punto era contestata dall'attore non solo l'erronea ripartizione della spesa, ma, prima ancora, la stessa approvazione, illegittima per violazione degli articolo 1129 e 1130 Codice Civile.

Il condominio aveva, poi, eccepito la decadenza dell’azione ai sensi dell’art. 1137 comma 2 Codice Civile, in combinato disposto con l'art. 5 comma 6 d.lgs. 28/2010, per ritardo di comunicazione dell'istanza di mediazione e l'avviso di fissazione del primo incontro. Tuttavia, l'art. 5 comma 6 d.lgs. 28/2010 individua il momento interruttivo del termine decadenziale in quello della comunicazione della domanda di mediazione alle altre parti, attribuendo l'effetto interruttivo al deposito della domanda di mediazione presso l'organismo competente (Corte Appello Brescia n.1337/2018), escludendo che tale effetto consegua alla comunicazione della domanda e della data del primo incontro trasmessa dall'Organismo di Mediazione ex art. 8 d.lgs. 28/2010 (Cassazione civile n. 2273/2019). Nel caso di specie, era incontestato che la comunicazione dell'avvenuto deposito dell'istanza di mediazione fosse stata trasmessa da parte attrice a parte convenuta nella stessa data del deposito dell'istanza e detta comunicazione risultava, dunque, tempestiva, considerato il giorno di adozione della delibera.

La nomina dell'amministratore
La delibera nominava il gerente per due anni consecutivi, secondo l’attore, in violazione della durata annuale prevista dalla legge e dall'art. 25 del regolamento condominiale. L'art. 1129 comma 10 Codice Civile dispone che l'incarico dell'amministratore, di durata annuale, si intende rinnovato per eguale durata. La lettera della disposizione depone nel senso di un rinnovo automatico, fondato sulla presunzione semplice di assenso al rinnovo da parte dell'assemblea; tale presunzione può essere vinta da una contraria manifestazione di volontà dei condomini, diretta a revocare l'incarico o a prevedere espressamente nel regolamento condominiale la non rinnovabilità.

Nel caso di specie, non c’era nel regolamento condominiale alcuna espressione ostativa al rinnovo, poichè prevedeva la durata annuale dell'incarico, ma non disciplinava il suo rinnovo e, quindi, la previsione di un rinnovo automatico nella delibera assembleare era in linea con il disposto normativo di cui all'art. 1129 comma 10 Codice Civile.

Compensi extra dell'amministratore
L’opportunità di includere una data spesa fra le spese generali o la valutazione di congruità della spesa afferiscono al merito della decisione assembleare ma il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito né al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, limitandosi al riscontro della legittimità ( Cassazione Civile, n. 454/2017 ); esulano, quindi, dall’ambito del sindacato giudiziale le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni (Tribunale Roma n. 7106/2020).

Nel caso di specie, non poteva ravvisarsi violazione dell'art. 1129 comma 14 Codice Civile, considerato che il compenso nel suo insieme risultava individuato nella delibera e nell'offerta da essa richiamata ma doveva, invece, ritenersi violato l'art. 1130 Codice Civile che annovera, fra le attività istituzionali dell'amministratore, quella di tenuta dell'anagrafe condominiale; del resto, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte. Peraltro, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorché è stabilito un compenso forfettario a favore dell’amministratore (Cassazione civile n. 22313/2013 e Tribunale Milano n. 828/2018).

Nel caso di specie, la creazione del registro anagrafico, strettamente attinente anzi, del tutto coincidente con l'attività istituzionale di tenuta dell'anagrafe condominiale, era stata tuttavia fatturata come voce separata e aggiuntiva rispetto al compenso ordinario e nel consuntivo essa era stata liquidata separatamente, pertanto la delibera è stata annullata in relazione alla parte in cui approvava nel rendiconto consuntivo la spesa relativa alla creazione del registro anagrafico.