La transazione fra il condominio e l'appaltatore coinvolge anche l'aquirente dell'immobile

L'articolo 63, comma 4 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile disciplina i rapporti tra il condominio e coloro che si avvicendano in un immobile, stabilendo che l'acquirente può essere chiamato a versare gli oneri maturati nell'anno in cui è avvenuto il trasferimento della proprietà e in quello antecedente, quando ovviamente non era ancora condomino.
Detto in altri termini, per le spese maturate nell'anno in cui è avvenuto il subentro e in quello antecedente (il cosiddetto “biennio di solidarietà”) il condominio beneficia di una duplice garanzia, potendo rivolgersi indifferentemente al venditore o all'acquirente (Cassazione civile, sentenza 23345/2008).

Stando così le cose, è essenziale verificare quando maturano gli oneri condominiali, così da stabilire se ricadano nel biennio di solidarietà oppure la pretesa inerente gli insoluti del passato debba essere indirizzata solo al venditore. La giurisprudenza è oramai consolidata sull'argomento: «In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione»(Cassazione Civile, sentenza 24654/2010).

Pertanto, nel caso di straordinaria manutenzione, se la delibera è intervenuta durante il biennio di solidarietà il debito può essere posto anche a carico dell'acquirente (Cassazione civile, sentenza 10235/2013). Viceversa, se le opere sono state approvate prima del biennio ne risponderà sempre il venditore, a prescindere che i lavori siano stati avviati in un momento successivo o addirittura proseguiti dopo l'avvicendamento.

Ma che succede nell'ipotesi in cui il condominio e l'appaltatore stipulino successivamente una transazione avente ad oggetto il corrispettivo per i lavori di manutenzione straordinaria? Degli oneri condominiali oggetto dell'accordo risponde anche l'acquirente, o, dal momento che trattasi comunque di lavori deliberati prima del biennio, il condominio può rivolgersi soltanto al venditore? È questo l'interrogativo alla base dell'impugnativa della delibera che, nella vicenda in esame, autorizzava l'amministratore a transare una somma di denaro con l'appaltatore, di cui una cospicua parte era messa a carico dei condòmini divenuti tali da pochi mesi.

Con la sentenza 1037/2022 , il Tribunale di Padova ha dato ragione al condominio ma con una motivazione che, ad avviso dello scrivente, appare discutibile. Il giudice ha osservato che «nella presente vertenza l'obbligazione da cui sorge la contribuzione dei condòmini è una spesa straordinaria costituita da una transazione per la definizione di una vertenza giudiziaria che coinvolge il condominio. Il condominio ha deliberato tale spesa in data 21 settembre 2020 e la lite da definirsi è sorta nel 2019. In questa data, gli attori erano condòmini a tutti gli effetti e parti nella causa pendente e, in quanto tali, devono contribuire a tale spesa. La Suprema corte ha confermato la solidarietà tra le parti in causa relativamente al pagamento delle spese professionali nel momento in cui la lite viene definita attraverso una transazione» (Cassazione civile, sentenza 3052/2021).

Così facendo, tuttavia, ha finito per legittimare una palese elusione dell'articolo 63. Posto che gli oneri oggetto della transazione rappresentano il corrispettivo dell'appaltatore per le opere di manutenzione straordinaria, non si vede per quale motivo ne debbano rispondere anche i condòmini subentrati molto tempo dopo la delibera di approvazione delle opere, e dunque al di fuori del biennio di solidarietà. Estremizzando il discorso, il condominio potrebbe decidere di appaltare opere straordinarie senza nessuna delibera a monte ma rinviando la ratifica dell'appalto e l'approvazione della relativa spesa - anche sotto forma di accordo transattivo - al primo momento utile a coinvolgere il nuovo condomino, specie se maggiormente solvibile rispetto al condomino precedente.

Tant'è vero che si rintracciano diverse sentenze che hanno ritenuto irrilevante che gli oneri deliberati prima del biennio di solidarietà fossero stati poi oggetto di una successiva transazione: «L’attrice risulta avere acquistato l'immobile facente parte del plesso condominiale in data 24 marzo 2014, per cui può rispondere, alla luce della norma di cui all'articolo 63 e della giurisprudenza sopra citata, dei soli oneri maturati nel corso dell'anno 2014 e nell'anno precedente, il 2013. Per quanto suesposto, non rimane tenuta al pagamento di cui alla transazione, inerendo le somme dovute a oneri ordinari maturati negli anni 2007-2009» (Tribunale Roma, sentenza 2265/2017).

O anche Tribunale Avellino, sentenza 111o/2016: «Dalla lettura della delibera del 31 marzo 1999 emerge chiaramente che il credito, in relazione al quale è stata disposta una transazione, è proprio il credito vantato dall’attore nei confronti del condominio per i lavori di ristrutturazione del lastrico solare del fabbricato, credito che era stato azionato con decreto ingiuntivo 212/1988. Quindi, tale delibera di ripartizione della spesa, adottata dopo il trasferimento dell'immobile, è collegata al contenzioso del 1988».Una questione, dunque, che rimane aperta a opposte interpretazioni, e per cui si auspica l'intervento della Suprema Corte.