Lastrico solare: la Cassazione precisa importanti aspetti

Con l’ordinanza 5850/ 2023, la Cassazione, pronunciandosi in materia condominiale, si è espressa sulla natura del lastrico solare.

I giudici d’appello respingevano il gravame proposto da alcuni condòmini contro la sentenza di primo grado che, in accoglimento della domanda proposta da altri condòmini e da uno di essi (in proprio e quale amministratore unico della società Alfa) aveva dichiarato la proprietà condominiale del lastrico di copertura del condominio Beta. Per i giudici di secondo grado, l’atto di donazione, che aveva dato origine alla situazione di condominialità, non conteneva elementi certi e univoci per ritenere superata la presunzione di cui all’articolo 1117 del Codice civile con riferimento al lastrico di copertura.

Alcuni condòmini proponevano ricorso in Cassazione, davanti alla quale lamentavano:

•la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1117, 1362, 1363, 1365, 1367, 1371 del Codice civile ai sensi dell’articolo 360, comma 1, numeri 3 e 5 del Codice di procedura civile; secondo i ricorrenti, la sentenza impugnata, pur avendo correttamente individuato il titolo di costituzione della proprietà comune nella donazione, aveva errato nel ritenere che non sussistessero elementi certi e univoci per superare la presunzione di condominialità del lastrico solare, seppur lo stesso non fosse compreso nell’elenco delle parti comuni dell’edificio contenuto nell’atto di donazione.

Altresì, i ricorrenti sottolineavano che nell’analitica descrizione dei beni assegnati in proprietà comune non era compreso il lastrico e ciò, a loro avviso, rappresentava un elemento certo e univoco per ritenere superata la presunzione di condominialità del lastrico solare posta dall’articolo 1117 del Codice civile;

•la violazione e la falsa applicazione degli articoli 773, 1100, 1117 e 1350, numero 3 del Codice di procedura civile (articolo 360, comma 1, numeri 3 e 5), rimproverando ai giudici del gravame di aver fatto erronea applicazione della disciplina della comunione, della donazione e del condominio negli edifici.

Dopo aver illustrato la distinzione tra comunione convenzionale e incidentale, i ricorrenti osservavano che, nel caso in esame, la clausola di attribuzione delle parti comuni integrava un contratto di costituzione di comunione volontaria con conseguente esclusione della applicabilità della comunione incidentale delle parti dell’edificio di cui all’elenco dell’articolo 1117 del Codice civile. Altresì, i ricorrenti asserivano che per effetto della donazione erano cadute in comunione solo le parti dell’edificio indicate nella previsione contrattuale costitutiva della comunione, mentre il lastrico solare, non compreso nelle parti di edificio oggetto di comunione volontaria, era rimasto di esclusiva proprietà della donante.

La Cassazione dava torto ai ricorrenti stabilendo che «in tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’articolo 1117 del Codice civile, in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano. Pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condòmini».

Secondo gli ermellini, «l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’articolo 1117 del Codice civile e operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio». I giudici di legittimità precisavano che il lastrico solare assolve alla primaria funzione di copertura dell’edificio e rientra perciò nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in maniera chiara e univoca, mediante un’espressa riserva di proprietà. Dunque, il Tribunale supremo rigettava il ricorso e condannava in solido i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.