Le scale di un palazzo sono parti comuni anche rispetto ai proprietari di negozi con accesso dalla strada

Le scale di un palazzo, poiché necessarie alla sua costruzione ed indispensabili per accedere al tetto ed al terrazzo, sono parti comuni anche rispetto ai proprietari di negozi con accesso dalla strada. Salvo titolo contrario, difatti, anch'essi ne fruiscono almeno a titolo di conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Lo precisa la Corte di appello di Bari con sentenza 2215 del 30 dicembre 2021.

Al centro della disputa è la contestata titolarità della scala che dal pianterreno conduceva all'abitazione di una coppia. Tutti i condòmini, rivendicano quelli che prendono l'iniziativa processuale, avevano diritto di accedere al solaio di copertura tramite la scalinata esterna che partiva dal terrazzo a livello dove insisteva l'antenna centralizzata. Di qui, la richiesta di ordinare ai coniugi l'eliminazione dei lavori eseguiti nella scalinata e riportare i luoghi allo stato originario. In particolare, spiegano, nell'acquistare gli appartamenti al primo piano avevano acquisito i proporzionali diritti sulle parti comuni e condominiali come definite ed individuate dal regolamento che richiamava l'articolo 1117 del Codice civile inclusivo di scale di accesso ai piani, anditi e pianerottoli.

I consorti, tuttavia, comproprietari dell'unico alloggio al secondo piano, avevano spostato la porta di ingresso impiantandola a metà della rampa appropriandosi di una parte ed incuranti della presenza sul solaio di una servitù di passaggio a favore delle sottostanti unità fruitrici dell'antenna tv centralizzata. Questi ribattono: su autorizzazione della ditta costruttrice, avevano apposto un cancelletto sul pianerottolo a comprendere l'ultima rampa di scala e tale circostanza era stata riconosciuta ed accettata dagli attori che avevano firmato una scrittura privata con allegata piantina. Registrato l'accordo, l'alloggio era stato riaccatastato per inglobare il pianerottolo di riposo. L'accesso al solaio, poi, non era stato mai negato.

Il Tribunale – visti i titoli di acquisto, il regolamento e le tabelle, e ritenuta inefficace o comunque nulla la scrittura privata per divieto di rinuncia ai beni comuni – dichiara comuni rampe e pianerottolo, ed illecite le opere edilizie denunciate, con condanna al ripristino. La questione arriva in appello ma la Corte lo boccia. Il Tribunale, scrive, aveva ben applicato la legge ed i più recenti principi giurisprudenziali. Nel sostenerlo, richiama l'ordinanza di Cassazione 21622/2021 per la quale l'individuazione delle parti comuni risultante dall'articolo 1117 del Codice civile, che non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza vincibile con qualsiasi prova contraria, può superarsi solo con opposte risultanze di un determinato titolo e non opera riguardo a cose che, per connotati strutturali, sono destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità.

Così, quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni elencati dalla norma, spetterà a lui darne prova senza che sia a tal fine rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, se non si tratti dell'atto costitutivo del condominio ma di vendita compiuta dall'iniziale unico titolare che non se ne fosse riservato la titolarità esclusiva. Non solo.

Scale e pianerottoli rientrano tra i beni comuni anche se realizzati da uno solo degli originari comproprietari e pure se, come nella vicenda, siano posti fra l'ultimo piano e le soffitte sottotetto appartenenti ad un unico proprietario. Il motivo è palese: le scale sono, in sé, struttura essenziale del fabbricato e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura. Qualità che conservano anche per i proprietari di negozi con accesso strada i quali, salvo titolo contrario, ne fruiscono almeno per la conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Inevitabile, allora, la scelta della Corte di appello di Bari di accogliere l'appello sancendo la natura comune delle parti interessate.