Le spese per i danni non vanno ripartite sempre per millesimi

Spettano ai condòmini in favore dei quali sono state sostenute, le spese della perizia che accerta le parti dello stabile danneggiate dalle infiltrazioni d'acqua e i lavori necessari per riparare i danni. Si tratta, del resto, di una sorta di debito “personale” che non sarebbe equo accollare a tutti i partecipanti. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza 2989 dell'11 febbraio 2020.

I fatti
A citare il condominio è una proprietaria: l'assemblea, lamenta, aveva approvato il riparto degli esborsi occorrenti per alcuni lavori da eseguire nella terrazza – incluso il costo delle perizia – in base ad un criterio alquanto “anomalo” e comunque illegale. In particolare, spiega al giudice, le spese erano state conteggiate per il 60% alla voce tabella bocchettone, per un'altra quota ad onere tabella terrazzo e per il restante 15% addebitate esclusivamente a lei. La delibera, quindi, era a suo avviso invalida.

La difesa del condominio
Ma il condominio difende l'operato dell'assemblea: la donna non era stata danneggiata dal riparto ma anzi favorita perché, secondo i parametri reclamati, avrebbe dovuto pagare somme ben più alte. Tesi accolta dal Tribunale che ne boccia la domanda. Il criterio prescelto in sede assembleare per ripartire la spesa sostenuta a titolo di corrispettivo versato al tecnico per la perizia redatta era senz'altro legittimo. La perizia, infatti, secondo il Tribunale, si era resa necessaria sia per accertare quali fossero le porzioni dell'edificio danneggiate a causa delle infiltrazioni e sia quali interventi dovessero essere realizzati sulle parti comuni e su quelle di proprietà esclusiva.

Il balcone in aggetto della condomina
La vicenda, in sostanza, presentava caratteristiche specifiche tenuto conto che la spesa da spartire (accessoria ai lavori realizzati) non era stata sostenuta solo in funzione della manutenzione dei beni comuni – in quel caso sì che si sarebbe dovuta dividere in maniera diversa – ma anche in funzione del balcone in aggetto di proprietà esclusiva della condomina.

Bene in relazione al quale, è ovvio, l'onere di pagamento non poteva che incombere in via esclusiva alla titolare. Il riparto, poi, aveva correttamente considerato che il “prezzo” della perizia era stato sostenuto in favore di due soggetti distinti (i condòmini per il bocchettone e il lastrico, e la proprietaria per il balcone).

Non andava applicata, quindi, come da lei auspicato, la regola dettata dall'articolo 1123, comma 1, del Codice civile dovendosi imputare l'esborso, in mancanza di un diverso accordo tra le parti, in ragione del valore degli interventi.

Le ragioni della decisione
Ed era evidente che del debito “personale” riferibile alla condomina non potessero rispondere tutti i partecipanti. Quella approvata dall'assemblea, in sintesi, era stata una deliberazione legittima, frutto di una operazione matematica. Non solo. Come sottolineato dal condominio nel costituirsi in giudizio, la signora non aveva neanche alcun reale interesse a contestare quella delibera non avendo subito pregiudizi ma solamente vantaggi. Si spiega così la decisione del Tribunale di Roma di rigettare la domanda formulata dalla proprietaria condannandola, peraltro, a rifondere le spese di lite.