Le tabelle millesimali delle scale devono escludere il condòmino del piano terra

Con la sentenza 5068/2023, la Seconda sezione della Cassazione sottolineava alcuni importanti principi di diritto condominiale in materia di tabelle millesimali, maggioranze per la loro approvazione e composizione delle stesse. Ma facciamo un passo indietro.

La vicenda iniziava con l’impugnazione di una delibera assembleare da parte di due condòmini, comproprietari di un appartamento sito in un condominio verticale.Tra le varie doglianze portate all’attenzione del giudice, vi erano questioni inerenti all’approvazione delle tabelle millesimali e alla loro applicazione. In particolare, a detta degli attori, le tabelle sarebbero state viziate in quanto approvate a maggioranza e non all’unanimità dei partecipanti al condominio. Le stesse, poi, con riferimento alle scale, avrebbero avuto un conteggio non corretto dei millesimi con riguardo a uno dei condòmini, il cui appartamento era sito a piano terra. Costoro, infine, lamentavano di non aver ricevuto nessuno dei documenti necessari per poter partecipare alla discussione e al voto assembleare.

Nel giudizio di primo grado si costituiva il condominio, invocando la correttezza delle proprie tabelle millesimali e chiedendo il rigetto delle domande attoree. Con la sentenza di merito il tribunale, in accoglimento delle difese condominiali, rigettava in toto le domande dei condòmini. Questi, convinti della loro tesi, agivano in grado d’appello riproponendo le stesse doglianze. La Corte d’appello, in modo sostanzialmente identico al Tribunale, rigettava la domanda.

Alla luce della duplice soccombenza, i ricorrenti si risolvevano ad agire in Cassazione, lamentando la violazione degli articoli 1117 e 1136 del Codice civile come conseguenza dei vizi delle tabelle assembleari del condominio convenuto. Invocavano l’invalidità delle tabelle per i motivi succitati e affermavano altresì la nullità della delibera assembleare per non aver ricevuto in anticipo i documenti sui quali la delibera assembleare avrebbe dovuto incentrarsi. Con la sentenza in commento la Cassazione – nuovamente – rigettava il ricorso sulla base di una serie di ragioni.

Quanto all’assunta necessità di invio dei documenti sui quali l’assemblea doveva deliberare, gli ermellini dichiaravano il rigetto del motivo. Secondo la Corte, infatti, non sussiste un obbligo per l’amministratore di inviare ai condòmini tutta la documentazione citata nella convocazione assembleare. Sussiste, casomai, la facoltà per ciascun condomino di richiedere – a sua cura e spese – l’invio della documentazione da parte dell’amministratore prima dell’assemblea, in modo da avere contezza di quanto oggetto della votazione.

Con riguardo alle censure mosse alle tabelle millesimali, parimenti, la Cassazione rigettava le doglianze dei ricorrenti. È possibile, infatti, che la modifica delle tabelle millesimali non richieda sempre l’unanimità dei condòmini. Secondo la Cassazione, infatti, è valida l’approvazione delle tabelle millesimali o la loro modifica anche a maggioranza dei condòmini laddove queste tabelle rispecchino i criteri di riparto ordinari e ciò perché «la sufficienza del consenso maggioritario per l’approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa e il valore della quota o la misura dell’uso» (Cassazione, seconda sezione, 26 aprile 2022, che richiama Cassazione, sezioni unite, 18447/2010).

Da ultimo, e con riguardo all’esclusione del condomino del piano terra dalla tabella millesimale delle scale, la Cassazione rigettava il motivo di ricorso. È infatti corretto, secondo la giurisprudenza, che il condomino del piano terra venga escluso dal conto delle spese delle scale dato che «la ripartizione della spesa per la pulizia va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano che esse servono» (si veda Cassazione, 432/2007). Al rigetto di tutti i motivi di ricorso, quindi, seguiva la triplice soccombenza dei ricorrenti e la condanna a sostenere le spese della lite.