Lecito il frazionamento dell’immobile non vietato nel regolamento condominiale e che non produca danni

In mancanza di un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale il condomino può anche dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi appunto concreto pregiudizio agli altri condòmini. È questo il principio sancito dal Tribunale di Roma, con la sentenza 3381 depositata il 2 marzo 2022.

Le previsioni del Codice
Secondo quanto disposto dall'articolo 1122 del Codice civile, «Opere su parti di proprietà o uso individuale», nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

La vicenda
Prendendo spunto dalla norma sopra richiamata, un condomino conveniva in giudizio il condominio, impugnando la delibera assembleare con cui gli veniva negata l'autorizzazione ad effettuare i lavori finalizzati al frazionamento del suo immobile in due distinte unità abitative (come da richiesta inviata all'amministratore del condominio). Deduceva l'illegittimità della delibera impugnata, ritenendo che il comunicato frazionamento comporta nella fattispecie un «uso legittimo dei beni condominiali ai sensi dell'articolo 1102 Codice civile».

L'attore, infatti, sosteneva che le opere di frazionamento non alterassero la destinazione, non arrecassero alcun pregiudizio agli altri condòmini (anche sotto il profilo del decoro architettonico) e non impedisse il pari uso agli altri condòmini.Per il Tribunale romano, l'impugnazione doveva essere accolta. Ciò in quanto «l'articolo 1122 consente l’esercizio dei poteri dominicali sempreché non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell’altrui proprietà esclusiva)».

I limiti al pieno godimento
In definitiva, il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare l'utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condòmini. In sostanza, al fine di verificare la legittimità dell’intervento edilizio compiuto nell’appartamento, per il giudice laziale, occorre accertare se tale realizzazione abbia determinato o sia comunque in concreto, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni che ai sensi dell’articolo 1102 Codice civile spetta ai comproprietari.

Le precedenti pronunce
Ecco perché, per il Tribunale di Roma, laddove manchi un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale, il condomino ha diritto di dividere il suo appartamento in più unità, purché da tale attività non derivi appunto concreto pregiudizio agli altri condòmini (Cassazione 13184/2016).La Suprema corte, del resto, si è già espressa affermando che «il condomino può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condçmini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali; non osta che il regolamento contrattuale del condominio preveda un certo numero di unità immobiliari, qualora esso non ne vieti la suddivisione. (Cassazione 13184/2016).

Conseguentemente, in mancanza di norme limitatrici della destinazione e dell’uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti da regolamento approvato da tutti i condòmini, la norma dell’articolo 1122 vieta soltanto di compiere, nel piano o nelle porzioni di piano di proprietà esclusiva, opere che possano danneggiare le parti comuni dell’edificio e non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro (Cassazione 256/1985).