Legittima la delibera di esclusione del socio moroso dalla cooperativa di abitazione

È legittima la delibera adottata dal consiglio di amministrazione della cooperativa di abitazione volta ad escludere il socio che si sia reso gravemente moroso in relazione ad un alloggio sociale concessogli in godimento. Lo ha precisato il Tribunale di Milano, sezione specializzata impresa, mediante sentenza numero 3699 pubblicata l'8 maggio 2023.

La singolare questione trae origine dalla delibera del consiglio di amministrazione di una cooperativa di abitazione mediante la quale veniva escluso da socio l'odierno convenuto poiché si era reso moroso nel pagamento dei cànoni locatizi ed accessori relativi ad un immobile di proprietà del sodalizio (ricadente in un plesso condominiale interamente di proprietà del sodalizio). La cooperativa aveva evocato il socio estromesso dinnanzi al Tribunale delle Imprese di Milano chiedendo che la delibera assembleare di esclusione venisse dichiarata legittima. E, conseguentemente, risolto il contratto di assegnazione dell'alloggio in godimento in regime di conduzione concluso fra i contraenti con condanna all'ex socio all'immediato rilascio del cespite sociale libero da persone e cose. Il convenuto non si costituiva in giudizio per cui veniva dichiarata la contumacia.

Tramite contratto di assegnazione in godimento in regime di conduzione la cooperativa aveva concesso al socio un appartamento sociale (e un garage) ricadenti in plesso condominiale previa corresponsione di un cànone locatizio annuo. Il socio non aveva adempiuto all'obbligo di versare i cànoni e gli accessori per cui, stante la grave e persistente morosità, il consiglio di amministrazione, mediante delibera, lo aveva escluso dalla cooperativa con conseguente decadenza dello stesso dalla assegnazione del cespite sociale. Tra l'altro, alla delibera non seguiva alcuna opposizione mentre i cànoni di godimento venivano ingiunti su ricorso del sodalizio.

La sezione specializzata ambrosiana ha acclarato che mediante verbale del consiglio di amministrazione il convenuto venne escluso dallo status di socio della cooperativa in quanto, versando in uno stato di protratta morosità, aveva contravvenuto lo statuto sociale. La grave situazione di morosità è risultata conclamata. La delibera di esclusione da socio venne notiziata al convenuto con missiva raccomandata restituita al mittente per compiuta giacenza. Il giudice, inoltre, ammise l'interrogatorio formale del convenuto il quale tuttavia ritenne di non comparire all'udienza. Il tribunale ha ritenuto fondata anche la domanda di risoluzione del contratto di «assegnazione di alloggio in godimento in regime di conduzione» concluso ed intercorso fra i contraenti.

Nelle pattuizioni contrattuali si annovera una disposizione rubricata sotto il titolo di «recesso e risoluzione» secondo cui «ogni delibera assunta dal consiglio di amministrazione in relazione ad eventuali provvedimenti di esclusione o recesso equivale all'immediata revoca del presente contratto». Ragion per cui, dopo la delibera di esclusione da socio della cooperativa è scaturito il diritto alla risoluzione contrattuale per il quale è stato chiesto l'accertamento giudiziale. Da ciò è conseguita l'ulteriore condanna al convenuto a dover rilasciare immediatamente alla cooperativa l'alloggio sociale locato poiché il rilascio costituisce effetto restitutorio susseguente alla risoluzione contrattuale.

In definitiva, il tribunale ha accertato e dichiarato la legittimità della delibera adottata dal consiglio di amministrazione della cooperativa di esclusione del convenuto da socio della stessa per la grave morosità. Ha altresì accertato e dichiarato l'intervenuta risoluzione contrattuale relativa alla assegnazione dell'alloggio in godimento condannando il convenuto a rilasciarlo libero da cose e persone.

La valutazione dell'importanza dell'inadempimento locativo, la cui natura giuridica lo colloca nel novero dei contratti sinallagmatici, si afferma anche in relazione alla esecuzione del contratto secondo buona fede (ex articolo 1375 del Codice civile) che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della locatrice alla corretta esecuzione dell'accordo e al conseguimento della relativa prestazione (in tali sensi, Cassazione 19879/2011). La gravità dell'inadempimento di un contraente non si commisura solo alla entità del danno, ma alla rilevanza della violazione contrattuale con riguardo alla volontà espressa, alla natura, alla finalità del rapporto nonché all'interesse dell'altra parte alla esatta e tempestiva prestazione.

Nel caso trattato, le omissioni del socio-locatario hanno penalizzato la cooperativa-locatrice sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento e hanno evidenziato come il comportamento posto in essere, in relazione all'interesse della locatrice al puntuale pagamento dei cànoni, abbia inciso in modo decisivo sulla economia complessiva del rapporto generando uno sperequazione nel sinallagma.

L'inadempimento del locatario integra una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinarne la risoluzione ex articolo 1455 del Codice civile in conformità all'indirizzo nomofilattico per il quale «in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1455 Codice civile, della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone» ( tra le altre Cassazione 19652/2004).

In conclusione, il pagamento del cànone costituisce la principale (e fondamentale) obbligazione del locatario al quale non è consentito astenersi né ritardarne la corresponsione. Ciò perché la sospensione (totale o parziale) dell'adempimento della obbligazione o il suo ritardo legittima l'applicazione dell'articolo 1460 del Codice civile solamente quando sia completamente manchevole la prestazione del locatore, adempimento, questo, che si sostanzia nel consentire il pieno godimento dell'immobile oggetto del contratto locativo.