Legittimo interrompere la fruizione dei servizi comuni destinati a uso separato se il condomino è moroso

L’amministratore è in grado di chiedere e ottenere dal giudice l’autorizzazione a interrompere simultaneamente i servizi essenziali di natura condominiale suscettibili di uso separato (ascensore, antenna, servizio idrico) di cui usufruisce il condòmino moroso. A stabilirlo ci ha pensato il Tribunale di Palermo con la sentenza 4996/ 2022.

Il caso da cui è nata la controversia è uno dei tanti in cui la compagine condominiale fa fatica a monetizzare i crediti vantati nei confronti di alcuni condòmini rimasti morosi, a causa della omessa contribuzione, nonostante la cristallizzazione del debito nei rendiconti approvati in assemblea e, successivamente, in un decreto ingiuntivo. Cosa fare, a questo punto? Basti richiamare, in tal caso – come fatto dal condominio ricorrente in giudizio con un procedimento ex articolo 702 bis Codice procedura civile - l’articolo 63, al terzo comma, delle Disposizioni di attuazione al codice civile, secondo il quale «in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato».

Per l’accoglimento della domanda del condominio, il tribunale siciliano ha apprezzato, in particolare, la presenza dei due requisiti oggettivi richiesti dal legislatore: la morosità maturata oltre sei mesi e la natura di possibile godimento separato dei servizi comuni. Il giudice ha rammentato che la giurisprudenza di merito da tempo ormai riconosce il diritto del condominio di ottenere giudiziariamente l’autorizzazione a sospendere i residenti inadempienti dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento, acqua e gas, in quanto ritenuti beni non intangibili e, perciò suscettibili di sospensione cautelare. Per contro, nessuna compressione del diritto alla salute maturava in capo al moroso con l’autorizzazione giudiziale, dal momento che non vedeva limitata la sua sfera di libertà personale, potendo accedere autonomamente ad altre fonti di erogazione idrica e televisiva esterne all’edificio condominiale, in assenza di divieti o imposizioni.

Allo stesso modo, la limitazione dell’ascensore è stata considerata perfettamente legittima, ben lungi dall’integrare un atto ritorsivo finalizzato a impedire al condomino di raggiungere il proprio appartamento, cui quest’ultimo «perverrà utilizzando le scale sintantoché non avrà assolto il suo debito con il condominio» (in sentenza, in questo caso, si menziona una sorta di esimente, come quella di provare la presenza in famiglia di un portatore di disabilità). La tutela accordata al condominio dalla norma in considerazione aveva soltanto natura cautelare per evitare di incrementare il pregiudizio economico in danno degli altri condòmini non morosi che si vedrebbero gravati dei maggiori costi dipendenti dalla gestione condominiale e dai consumi del singolo che non intende assolvere i suoi doveri verso l’ente di gestione.

Dal punto di vista pratico-operativo, il Tribunale palermitano ha autorizzato l’amministratore a disporre la sospensione dei servizi essenziali, in via simultanea, tramite il ricorso a propri tecnici, «incaricati alla chiusura temporanea delle valvole o serrature delle tubazioni idriche, dei cavi televisivi, ovvero mediante l’interruzione delle relative connessioni ovvero, qualora queste ultime si trovino all’interno dell’appartamento di proprietà della resistente, mediante intercettazione e chiusura delle tubazioni alloggiate nelle parti comuni o comunque mediante tutti gli interventi tecnici che si renderanno necessari a tali fini».