Mediazione e locazione: il verbale positivo preclude la risoluzione giudiziale del contratto

Con la sentenza 68 del 7 febbraio 2022, il Tribunale di Ravenna si è occupato del rapporto tra mediazione e contratto di locazione. Come noto, l'articolo 5 comma 1 bis del Dlgs 28/2010 indica una serie di materie per le quali la legge dispone che il procedimento di mediazione costituisca condizione di procedibilità dell'azione giudiziaria. Tra le materie soggette all'onere di assolvimento della mediazione, troviamo materie che generano, da sempre, un'ingente mole di contenzioso : locazioni, condominio, diritti reali, usucapione.

La vicenda
Nel caso trattato dal Tribunale ravennate, un proprietario, nonché locatore di un'immobile adibito ad uso abitativo, presente all'interno di uno stabile condominiale, citava in giudizio la conduttrice, intimando in danno di quest'ultima lo sfratto per morosità stante il mancato pagamento di oneri condominiali per euro 3.362,56. alla data della citazione.Occorre rammentare che, in forza della previsione dell'articolo 5 della legge 392/1978 in tema di «Inadempimento del conduttore», «Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile».

Valutazione gravità predeterminata legalmente
Sul punto, il Tribunale di Roma, con provvedimento del 17 giugno 2020, ha ricordato, recentemente, che in materia di locazione ad uso abitativo nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex articolo 1455 Codice civile, non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ex articoli 5 e 55 della legge del 27 luglio 1978, numero 392 (Cassazione 15348/2017).

Dunque, in base all’articolo 5, il mancato pagamento di una o più rate del canone determina l’inadempimento del conduttore.Tornando alla causa definita con la sentenza in commento, se, da un lato, l'intimante insisteva per la convalida dello sfratto per morosità ed in via subordinata per l’ordinanza di rilascio, l'intimata resisteva in giudizio, opponendosi alla convalida e contestando i conteggi del debito. Il giudice pronunciava ordinanza di rilascio dell'immobile ex articolo 665 Codice procedura civile e, mutando il rito, disponeva la mediazione obbligatoria.

L’accordo conciliativo
Qui entra in gioco l'esito positivo del procedimento di mediazione. Infatti, in sede di mediazione le parti raggiungevano un accordo conciliativo che veniva depositato in giudizio.Tuttavia, l'attrice (proprietaria e locatrice che aveva intimato lo sfratto per morosità) insisteva comunque nella domanda introduttiva. E la causa, previa produzione autorizzata di note difensive e documenti, veniva discussa all’udienza del 07 febbraio 2022 in cui è stata data lettura del dispositivo.Alla luce dell'avvenuto accordo in sede di mediazione, con la sottoscrizione del verbale di accordo, il giudice decideva di rigettare la domanda di risoluzione del contratto di locazione a cui l'attrice non intendeva rinunciare.

Le ragioni della decisione
E ciò sulla base di queste motivazioni.Il Tribunale rilevava che in sede di mediazione obbligatoria le parti, assistite dai propri difensori, avevano raggiunto un accordo conciliativo con cui concordavano il rilascio dell’immobile nonché il pagamento a saldo e stralcio di un importo per spese legali, sorte capitale e spese condominiali maturate fino alla data del rilascio. Somma peraltro in ordine alla quale veniva concessa una rateazione alla debitrice. Le parti, inoltre, concordavano l’abbandono delle vertenze giudiziali all’adempimento delle pattuizioni.«Il predetto verbale, redatto con l’assistenza dei rispettivi difensori ex articolo 12 Dlgs 28 del 2010, ha piena efficacia esecutiva e cristallizza la volontà conciliativa delle parti».

Infatti, il verbale di conciliazione è un titolo esecutivo che fornisce piena tutela alla parte attrice sia sotto il profilo del rilascio dell’immobile, in caso di mancato rispetto della spontanea riconsegna, che sotto quello patrimoniale dell’eventuale mancato pagamento dei ratei concordati «con ciò precludendo la possibilità di proseguire l’azione di risoluzione per inadempimento in quanto il contratto di locazione è già stato oggetto di risoluzione consensuale e si perverrebbe ad una inammissibile duplicazione del titolo esecutivo già esistente». Spiega, il Giudice, che con la sottoscrizione del verbale di conciliazione, assistito dalla sua piena efficacia esecutiva, cessa anche la sovrastante vertenza giudiziale poiché le parti hanno scelto una composizione concordata della lite così «realizzando quello scopo dell’ attivo voluto e perseguito dalla mediazione obbligatoria».

Conclusioni
Anche da un punto di vista strettamente procedurale, il Tribunale evidenzia come parte attrice, senza alcuna necessità di proseguire il presente giudizio, ben avrebbe potuto azionare il verbale di conciliazione sia per ottenere la riconsegna dell’immobile, peraltro comunque perseguibile in forza dell’ordinanza di rilascio, come pure procedere al recupero forzoso della somme impagate concordate.

Dunque, in conclusione, ove le parti, come nel caso di specie, raggiungano un accordo in mediazione, la possibilità di proseguire l'azione al fine di richiedere una pronuncia di accertamento della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento contrattuale è preclusa.In tali casi, deve essere dichiarata cessata la materia del contendere.