Muro di confine tra fondi a dislivello e riparto delle spese manutentive

Un condominio realizzava opere indifferibili di consolidamento al muro confinante con immobile di proprietà di terzi sobbarcandosi integralmente la relativa spesa. Conveniva il confinante dinnanzi al tribunale domandando l'accertamento della proprietà del muro in capo al convenuto. In caso affermativo, chiedeva la condanna all'integrale rimborso della anticipazione sostenuta per l'esecuzione dei lavori. Il convenuto contrastava la domanda negando di essere proprietario del muro. Rilevava, quanto alla pessima conservazione dello stesso, di essere estraneo da ogni responsabilità e contestava la necessità delle opere eseguite oltre l'ammontare della spesa.

Il primo grado
Il giudizio di prime cure si concludeva con il rigetto della domanda attorea rilevando che il muro era di esclusiva proprietà del condominio: sebbene coevo all’edificio del convenuto, venne successivamente sopraelevato un tratto a cura del condominio. Inoltre, nel rogito del convenuto si affermava che il fondo acquistato confinava a nord «con muro di sostegno verso la proprietà del condominio». Lo stesso, tuttavia, non costituiva parte del fondo alienato per cui il convenuto non ne era divenuto proprietario.

L'appello
La corte d’appello accoglieva il gravame proposto dal condominio. Riformava l'impugnata sentenza condannando il terzo confinante a rimborsare al condominio la metà delle spese sostenute per i lavori. Evidenziava che «il muro contribuisce in parte alla stabilità del fabbricato». Ciò «giustifica il riconoscimento della comunione del muro» per cui, «svolgendo una funzione di sostegno utile ad entrambi i fondi confinanti, appartiene per metà al condominio e per metà al proprietario del fondo sottostante, il quale deve contribuire nella stessa misura alle spese di conservazione del manufatto».

Espletando la funzione di sostegno del fondo di pertinenza del condominio, quest'ultimo non avrebbe potuto addossare al confinante l'intera spesa manutentiva occorsa. Inoltre, l’indicazione dei confini contemplata nell’atto di compravendita del convenuto non era probante in senso contrario, né opponibile al condominio poiché non aveva partecipato alla stipula.

Il giudizio di legittimità
La questione giungeva all'esame dei giudici di piazza Cavour attraverso un unico motivo avanzato dal terzo confinante. Deduceva la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1363 Codice civile e 116 Codice procedura civile (in relazione all’articolo 360, numero 3, Codice procedura civile). Criticava la sentenza laddove la corte territoriale aveva ritenuto che il muro era di proprietà comune con il condominio. Ad avviso del ricorrente si era omesso di considerare che il contratto stipulato dal convenuto indicava il «muro di sostegno verso la proprietà del condominio» come un mero confine. Ad avviso del censurante, i giudici di appello avrebbero dovuto asserire, nel rispetto dei cànoni ermeneutici espressi dall’articolo 1363 Codice civile, che la clausola notarile evidenziava la chiara volontà dei contraenti di escludere dalla compravendita il muro. La trascrizione in ogni caso rendeva l'esclusione opponibile ai terzi, ivi incluso il condominio.

L'esito della Cassazione
Con ordinanza numero 12204, pubblicata il 14 aprile 2022, la Suprema corte ha rigettato il ricorso dichiarandolo inammissibile. Sul ricorrente che si duole della omessa applicazione del criterio interpretativo letterale grava l’onere - nel caso vagliato tuttavia inevaso - di specificare quale sia l’elemento semantico del contratto che ha precluso l’interpretazione letterale seguìta dai giudici di merito e imposto una interpretazione in senso diverso. Ciò a pena di inammissibilità della censura per difetto di specificità.

Si deve fare esplicito riferimento alla disciplina interpretativa attraverso specifiche indicazioni dei disposti trasgrediti precisando in quale modo il giudice di merito avrebbe disatteso i cànoni legali. La censura è stata ritenuta inammissibile perché, pur basata sulla lesione di norme ermeneutiche, si risolve nella proposta di una diversa interpretazione. In definitiva, la Cassazione conferma il principio giurisprudenziale sul quale si è adagiata la corte territoriale (Cassazione 13406/2001 e 4924/1980).

La relazione del guardasigilli all'articolo 887 Codice civile
Val la pena rammentare che la relazione del guardasigilli al Codice civile (4 aprile 1942) aveva chiarito, quanto all'articolo 887, comma 1, che per i fondi finitimi a dislivello l’onere contributivo ricade interamente sul proprietario del fondo superiore per la parte del muro che si estende dalle fondazioni all’altezza del fondo predetto, mentre grava su entrambi i proprietari la manutenzione della ulteriore altezza del muro. Il differente criterio trova la ragione giustificatrice nella funzione di sostegno e recinzione espletata dal muro rispetto al fondo superiore.

Riparto manutentivo fra i proprietari
L'articolo 887 Codice civile prevede, in caso di due fondi a dislivello ricadenti negli abitati (ovvero nel caso di due fondi contigui, uno dei quali è situato in posizione superiore all'altro), che le spese di costruzione e manutenzione gravano sul proprietario del fondo superiore. Quest'ultimo sopporterà integralmente le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del suolo mentre entrambi i proprietari contribuiranno per la residua altezza.

In altri termini, mentre il proprietario del fondo superiore è tenuto a sopportare esclusivamente la parte bassa del muro (dalle fondamenta al livello del suolo), la parte restante, che funge da divisorio, onererà ambedue i proprietari.Il criterio ripartitivo delle spese opera solo in presenza di dislivelli tra fondi di origine naturale. In tali casi sul proprietario del fondo superiore graveranno le spese del muro fino al piano di campagna in quanto la sezione funge da contenimento del terreno del fondo superiore. Quanto alla sezione muraria sopraelevata, i costi ricadranno su tutti e due i proprietari.