Niente risarcimento al locatore se dall’uso eccessivo del bene non deriva un danno patrimoniale provato

È il proprietario che pretenda dall'inquilino i danni per non avergli restituito l'immobile nelle medesime condizioni in cui l'aveva ricevuto, a dover provare che il deterioramento o il consumo siano avvenuti nel periodo intercorrente la consegna e la restituzione.

Spetta, invece, al conduttore che voglia liberarsi dall'addebito dimostrare che il deterioramento si sia verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile. Lo scrive la Corte di appello di Milano con sentenza n. 2161 del 13 luglio 2021 (relatore Del Corvo) .

Il preteso danno
Sollecita l'intervento il ricorso promosso da una Fondazione e delle società – succedutesi in qualità di titolari di un immobile adibito a struttura alberghiera – contro la decisione del Tribunale di bocciare le domande tese ad ottenere la condanna della conduttrice a risarcire i danni arrecati: costo delle opere necessarie per rimediare agli asseriti difetti manutentivi del complesso e mancato guadagno inteso come crescita economica dipendente dall'aver violato l'obbligo di provvedere all'ordinaria manutenzione.

La sentenza
Pretese infondate per il giudice. La Fondazione, premette, aveva accettato di acquistare il bene in condizioni deteriorate tanto che il prezzo era stato fissato tenendone conto. Era conscia, quindi, della necessità di apportare migliorie al proprio investimento con conseguente riduzione di fatturato. In ogni caso, era impossibile stabilire quale fosse il livello manutentivo al momento della stipula della locazione. Quanto alle altre posizioni, non c'era prova né degli ipotetici guadagni che si sarebbero potuti ricavare dalla gestione della struttura se fossero stati eseguiti i discussi interventi, né degli eventuali maggiori canoni percepibili.

La soluzione, però, non chiude la vertenza e il caso arriva sul tavolo della Corte che rigetta i ricorsi. Intanto, spiega, la società appellante non aveva assolto l'onere di provare l'inadempimento contrattuale ed il danno economico reclamato. Il contratto di locazione in questione, sottolinea, aveva avuto una durata di trent'anni e – a fronte di un così lungo arco temporale – era stata allegata in maniera del tutto generica la violazione ai propri doveri da parte della conduttrice senza però dimostrare quale fosse lo stato manutentivo del bene al momento della conclusione del contratto e porlo a confronto con quello finale. Anzi, non era documentato neanche lo stato in cui si trovava l'albergo alla riconsegna.

noltre, i presunti difetti descritti, oltre ad essere stati indicati in modo non specifico e senza poterli distinguere dai deterioramenti che avevano originato la stipula in corso di rapporto locatizio di accordi premi e migliorie, non avevano trovato riscontro in fotografie che ritraessero lo stato dei luoghi al momento del rilascio. Fotografie la cui produzione sarebbe stata invece necessaria in considerazione del fatto che i sopralluoghi in hotel venivano effettuati appena un mese dopo la riconsegna ed era quindi concretamente possibile per la parte locatrice fornire almeno un principio di prova documentale sulle lamentate carenti condizioni strutturali e di manutenzione.

Manca la prova
In sintesi, non risultava provato il fatto costitutivo della responsabilità della conduttrice per omessa manutenzione ordinaria. Ma, ricorda Cassazione 6387/2018 in tema di ristoro del danno da inadempimento o inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta – salvo il deterioramento o il consumo risultanti dall'uso in conformità del contratto – spetta al locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto e cioè che il deterioramento si collochi tra la consegna e la restituzione.

È, invece, onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità ossia che il deterioramento si sia verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile. Ebbene, nella vicenda, non essendo emerso che i deterioramenti dipendessero da un uso dell'albergo non conforme al contratto, la conduttrice non poteva risponderne. Non v'era prova, poi, del danno economico e – per principi solidi (Cassazione 9672/2005) – l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se in concreto non ne sia derivato un danno al patrimonio del creditore.

Il conduttore, quindi, non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze, non siano derivati danni patrimoniali al locatore. Peraltro, parte appellante non aveva provato di aver sostenuto i costi pretesi essendosi limitata a depositare non già fatture dei lavori eseguiti ma consulenza di parte di mera stima dei costi delle opere di rimessione in pristino. Queste, le principali ragioni per cui la Corte di appello di Milano respinge l'impugnazione