Non c’è servitù se i posti auto sono a sorteggio

Se il diritto di parcheggiare su due posti auto situati su un fondo servente spetta ai proprietari dei fondi dominanti (ben 24) solo in base ad un sorteggio da farsi annualmente con le modalità indicate nel regolamento condominiale, non c’è l’inerenza dell’utilità contestuale a favore dei fondi dominanti. Quindi manca un elemento essenziale per qualificare la relativa pattuizione contrattuale come servitù, comportandone la nullità e comunque la inopponibilità al proprietario del presunto fondo servente, in considerazione della sua mera efficacia obbligatoria.

Così ritiene il Tribunale di Genova (sentenza 774/2018 del 15 marzo) su un tema caldo, oggetto di varie pronunce della Cassazione , molte di segno negativo (23708/2014; 15334/2012; 5769/2013; 20409/2009; 1551/2009; 8137/2004; 10370/1997). Il giudice genovese, monocratico, da un lato non nega l’astratta configurabilità di una servitù di tal fatta. Ma dall’altro si riporta al più recente orientamento (positivo) della Cassazione, consacrato nella sentenza 16698/2017, per il quale «la questione si pone non già in termini di configurabilità in astratto della servitù di parcheggio, ma di previsione, in concreto, di un vantaggio a favore di un fondo cui corrisponda una limitazione a carico di un altro fondo, come rimodulazione dello statuto proprietario, a carattere tendenzialmente perpetuo».

Se pertanto manca un tale vantaggio - o, per meglio dire, se esso non è correlato in modo diretto e immediato con tutti i «fondi dominanti» (cioè le singole unità immobiliari) in modo contestuale (in quanto fruitori ne potrebbero risultare solo coloro che la sorte beneficia) - viene meno un elemento strutturale per costituire una vera e propria servitù prediale ai sensi dell’articolo 1027 del Codice civile. Esso richiede il carattere dell’«inerenza» della relativa utilità. Ciò induce il Tribunale a concludere per la nullità della pattuizione (contenuta in un atto notarile rogato il 20 dicembre 1996) e della sua inopponibilità al proprietario attuale del presunto fondo servente (avente causa dell’originario proprietario contraente), argomentando in ordine alla sola efficacia obbligatoria.

L’assunto del Tribunale di Genova non mette in dubbio tanto il principio di diritto da ultimo ribadito dalla Cassazione nella sentenza 16698/2017 sulla possibile configurabilità di una servitù di parcheggio, quanto la concreta applicabilità alla fattispecie esaminata della relativa categoria concettuale. È peraltro lo stesso Codice civile, all’articolo 1028, a recepire un concetto di «utilità», che può anche consistere «nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante» o nella sua inerenza alla destinazione industriale del medesimo.

Il che si traduce, in ultima analisi, in una conferma della sua stessa liceità giuridica, fermo il rispetto dei requisiti “strutturali”.