Non dimostra la pertinenzialità di un bene l’uso che l'inquilino fa dello stesso

Un bene può dirsi pertinenziale rispetto all'immobile locato, se destinato in maniera durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Non basta, però, che l'inquilino lo usi concretamente per quel determinato scopo. Serve, piuttosto, che la destinazione sia espressione di un'univoca manifestazione di volontà del proprietario di entrambi i beni o che, comunque, si tratti di un bene insuscettibile di una diversa destinazione senza una sua radicale trasformazione. Lo scrive il Tribunale di La Spezia con sentenza 86 del 7 febbraio 2022.

I fatti
La controversia nasce da una cessata locazione di un garage al pianterreno di cui, su disdetta del proprietario, si pretende il rilascio all'avvocato conduttore. Inoltre, ventilata la nullità del contratto, il locatore chiede di accertarne la validità e dichiarare semmai la detenzione del bene priva di titolo con condanna del legale a pagare una somma di denaro per indennità di abusiva occupazione. Risolti dei nodi procedurali, il giudice – premesso che il conduttore aveva lasciato spontaneamente l'immobile ed era quindi caduta la materia del contendere – prosegue nell'analisi del caso per decidere sulle spese.

Ebbene, precisa, la regola di riferimento è l'articolo 1571 e seguenti del Codice civile e non la legge 392/1978. Normativa, quest'ultima, applicabile per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali o all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. Nella vicenda, però, il fondo terraneo risultava adibito a garage – circostanza di cui le parti erano consapevoli al momento della firma del contratto, ed altresì esplicitata nella scrittura privata prodotta in atti – e, perciò, la disciplina speciale non operava. Peraltro, il bene non poteva neanche ritenersi pertinenza dell'immobile (sempre di proprietà attrice) concesso al professionista per svolgervi la propria attività.

La pertinenzialità
D'altronde, perché un bene possa considerarsi pertinenziale occorre che sia destinato in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa e, per poter assumere tale destinazione, non basta che il conduttore lo usi in concreto a tale scopo. Occorre, invece, che la destinazione sia espressione di un'univoca manifestazione di volontà del proprietario di entrambi i beni o che, comunque, si tratti di un bene insuscettibile di diversa destinazione senza una sua radicale trasformazione (Cassazione 1301/2019).

Così, non essendo emersa alcuna prova sul fatto che il garage fosse qualificabile come una pertinenza, per la valida sottoscrizione del contratto di locazione non era necessaria la forma scritta a pena di nullità. Di conseguenza, i contraenti originali – precedenti al decesso che aveva originato il subentro del legale come erede – avevano validamente stipulato una locazione, cui avevano continuato a dare esecuzione sulla base di patti e condizioni allora pattuiti. E, se il contratto non era nullo, conclude il Tribunale di La Spezia, parte attrice aveva legittimamente esercitato il suo diritto di risolverlo alla scadenza.