Non sempre l'amministratore di condominio è in proroga fino all’accettazione del mandato da parte di altri

Con la locuzione prorogatio imperii dell'amministratore di condominio ci si riferisce a quel lasso di tempo che va dal termine del mandato del professionista (ad esempio, per scadenza del termine, dimissioni o revoca) all'accettazione della carica da parte di un nuovo amministratore nominato dall'assemblea. In questo spazio temporale l'amministratore uscente continua ad occuparsi della gestione del condominio esercitando quelli che sono i suoi poteri.

Difatti, sebbene all'istituto giuridico in questione si applichi unicamente l'articolo 1129 Codice civile («alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi»), al professionista in prorogatio sono attribuiti gli stessi poteri di un amministratore ordinario, i quali sono sanciti dall'articolo 1130 Codice civile.

Una volta cessato l'incarico, l'amministratore condominiale non può chiedere di essere pagato, ossia non può rivendicare alcun compenso per le opere prestate durante il periodo “transitorio” che va dalla scadenza del suo mandato alla sua materiale sostituzione; tuttavia può chiedere ai condòmini il rimborso delle spese anticipate in questo lasso temporale a favore del condominio (Tribunale Torino 544/2016).Qualora la nomina del nuovo amministratore dovesse avvenire contestualmente alla cessazione dell'incarico, l'istituto della prorogatio imperii non può considerarsi operante; in detta ipotesi, l'amministratore uscente è tenuto solamente a consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione in tempi brevissimi.

La mancata consegna della documentazione condominiale integra il reato di cui all'articolo 646 Codice penale (appropriazione indebita) per avere il professionista trattenuto un bene altrui e operato una interversione del possesso.A questo punto, l'amministratore entrante potrà agire per il recupero coattivo dei documenti condominiali e potrà proporre l’azione civile ai fini del risarcimento del danno.

Inoltre, in tema di prorogatio imperii dell'amministratore condominiale, non può non essere menzionato un importante principio della giurisprudenza di legittimità, secondo il quale «La perpetuatio di poteri in capo all'amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 Codice civile o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all'interesse ed alla volontà dei condòmini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione in capo all'amministratore cessato dall'incarico».

Pertanto, «la prorogatio dei poteri (e dei diritti) in carico all'amministratore uscente dopo la cessazione della carica è esclusa da una chiara contraria volontà espressa dei condòmini» (Cassazione 12120/2018).Ciò significa che l'istituto giuridico in questione non trova applicazione anche in caso di contrarietà da parte dell'assemblea dei condòmini al mantenimento dei poteri di gestione in capo al professionista uscente; in altre parole, affinché operi l'istituto della prorogatio è necessaria la volontà dei condòmini, espressa con apposita delibera.

Concludendo, l'amministratore in prorogatio imperii, al pari di quello in piena carica, è tenuto soltanto a gestire l'amministrazione ordinaria del condominio e non anche quella straordinaria. Così, ad esempio, deve erogare le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali (Cassazione 3588/1993), conservando il potere di chiedere ai condòmini il pagamento dei necessari contributi (Cassazione 3727/1968) o di nominare un avvocato che tuteli gli interessi del condominio. Tuttavia, l'assemblea dei condòmini può esonerare l'amministratore dalla prorogatio imperii, magari attribuendo le sue funzioni a uno dei comunisti o a tutti quanti (Cassazione 12120/2018).