Nulla la delibera per mancata convocazione del proprietario, anche se non residente nello stabile

L'omessa convocazione di uno dei comproprietari all'assemblea comporta la nullità della deliberazione da farsi valere con specifica impugnativa entro trenta giorni dal ricevimento del verbale. Lo ricorda il Tribunale di Terni con sentenza numero 74 del 13 gennaio 2021.

I fatti
Apre la lite la decisione di una signora di citare il condominio per ottenere la sospensione e poi l'annullamento di una delibera. Il motivo? Le era stato notificato un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento di oneri condominiali relativi ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Somma che, spiega al giudice umbro, derivava dalla delibera dell'assemblea che aveva approvato il rendiconto consuntivo di gestione ordinaria per un'annualità ed il preventivo di gestione della successiva. Ma di tale delibera, contesta, era venuta a conoscenza soltanto con la notifica dell'ingiunzione non avendo mai ricevuto l'avviso di convocazione dell'assemblea in questione.

Non solo. Non le era stato inviato neppure il verbale di assemblea né aveva prima di allora ricevuto dei solleciti di pagamento da parte del condominio. Del resto, non figurava nel rendiconto consuntivo né nel bilancio preventivo. In sostanza, conclude, la delibera non era valida in quanto non erano stati convocati tutti i condòmini come vuole l'articolo 1136 del Codice civile. L'ente si difende: l'appartamento cui si riferivano le quote inevase era stato ricevuto in eredità dalla donna che vi aveva rinunciato in favore del figlio. Era a questi, che pure vi risiedeva, che venivano inviate tutte le convocazioni condo miniali ed i solleciti. Era sempre lui ad avere rappresentato all'amministratore di essere sia comproprietario che referente della mamma tanto che di quell'alloggio era l'unico interlocutore. Tesi bocciata.

Le motivazioni della sentenza
L'assemblea, ricorda il Tribunale, non può deliberare se prima non verifica l'avvenuta convocazione di tutti gli aventi diritto a partecipare. Lo richiede espressamente come condizione di legittimità l'articolo 1136 del Codice civile. E tra coloro cui spetta il diritto di partecipare vi sono prioritariamente i proprietari degli immobili. Ecco che, in caso di proprietari pro indiviso, questi hanno diritto di partecipare all'assemblea con un unico partecipante da nominarsi a loro cura. Inoltre, come prevede l'articolo 1106 del Codice civile, per gli atti di ordinaria amministrazione i comproprietari devono riunirsi e decidere l'affidamento dell'incarico ad un rappresentante con il voto favorevole della maggioranza semplice dei partecipanti alla comunione calcolata secondo il valore delle rispettive quote.

Ciò perché l'articolo 1105 del Codice civile statuisce che tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrare il bene comune. Anche i comproprietari che non vi risiedono, perciò, vanno informati della riunione e l'amministratore dovrà convocarli spettando a questi la scelta sul soggetto che li andrà a rappresentare in assemblea. L'amministratore potrebbe dirsi esonerato soltanto qualora dimostri che i comproprietari – prima della riunione – gli abbiano comunicato per iscritto il nominativo del rappresentante prescelto.

Mancando una tale prova, non cadrà la necessità di convocarli tutti posto che l'avviso dell'assemblea è un atto recettizio che si presume conosciuto quando giunge a conoscenza del destinatario. Nel caso in esame, la circostanza che madre e figlio non fossero conviventi (senza prova di una delega conferita dalla mamma) non poteva far presumere la conoscenza della convocazione da parte della donna. Convocazione che doveva, invece, esserle recapitata per raccomandata, pec, fax o consegna a mani. Era nulla, quindi, la delibera approvata nel corso di una riunione cui la comproprietaria non era stata convocata.