Ok alla casa-famiglia in condominio anche se è contro il regolamento contrattuale

La nostra società invecchia. Il Paese subisce un calo demografico costante annualmente e gli indici sono i più bassi d'Europa. Per ogni bambino ci sono almeno cinque anziani. Gli effetti di questo logorio sociale e demografico si apprezzano anche nel merito delle cause condominiali. Negli edifici insistono immobili aventi destinazioni diverse, oltre quelle abitative e, nell'ultimo decennio, si sono pressoché diffusi in modo capillare le cosiddette “case-famiglia per anziani”.

Talvolta, però, questi “istituti” assistenziali di matrice privata si scontrano con le clausole contenute nei regolamenti condominiali: i quali, sovente, secondo principi generali, inibiscono lo svolgimento di attività ritenute incompatibili con la destinazione abitativa. Probabilmente, il caso appena definito dal Tribunale di Roma, con sentenza 15142 del 30 settembre 2021, sintetizza appieno le questioni giuridiche che si celano dietro la questione affrontata e ne rilancia il contenuto e la rilevanza, offrendo una soluzione in favore degli anziani.

La vicenda
L'oggetto del contendere, in realtà, nella fattispecie, era duplice: da una parte, si dibatteva sul tema della astratta opponibilità di una clausola di tal fatta nei confronti di un nuovo acquirente dell'immobile, e, dall'altra, sul tenore della stessa clausola e sulla compatibilità rispetto la nuova destinazione.Iniziamo con il primo tema. In tal caso, il giudice capitolino rammenta che le clausole che inibiscono alcune destinazioni da imprimere agli immobili condominiali sono, per costante giurisprudenza, da qualificare come atti costitutivi di «servitù reciproche atipiche», siccome incidono, non sull'estensione del diritto di proprietà esclusiva, ma, piuttosto, sul suo esercizio.

Logico corollario è che tali pesi reali, per essere opponibili all'attuale proprietario dell'immobile - che non ha né sottoscritto l'originaria convenzione né ad essa ha aderito tramite un richiamo specifico ai suoi estremi ed al suo contenuto, nel proprio atto di acquisto –devono essere precipuamente trascritti, con apposita nota, nei registri immobiliari.In effetti: «la trascrizione ex articolo 2643 numero 4 Codice civile non ha natura costitutiva ma è prescritta ai fini della opponibilità del diritto ai terzi che abbiano acquistato un diritto incompatibile con la servitù stessa».Ergo, se la clausola non è trascritta non è opponibile al nuovo acquirente. In altri termini, in condominio è possibile che preesistano regime differenti tra i vecchi (originari) proprietari e quelli di nuova acquisizione.

Con la casa famiglia nessuna mutazione d’uso
Il secondo tema trattato riguarda, invece, il merito di una clausola che dispone il vincolo di destinazione dell'immobile «per l'esercizio di professioni e mestieri che arrechino danno all'igiene, alla tranquillità e al decoro del centro residenziale». A tal riguardo, è stato osservato che la destinazione di un appartamento come casa-famiglia per anziani non ne determina un mutamento dell'uso (nel senso che è pur sempre civile abitazione).

Per cui «ogni anziano (e, prima ancora, ogni persona) che abiti all'interno del condominio ha il diritto costituzionalmente garantito di beneficiare dell'assistenza socio-sanitaria necessaria a salvaguardare la propria salute» e la presenza di uno o più anziani nelle abitazioni, non può considerarsi, di per sé, come una sicura fonte di «danno all'igiene, alla tranquillità e al decoro del condominio», ove non si individui in concreto, una condotta pregiudizievole, un evento dannoso e un nesso causale che possa far dipendere il secondo dalla prima.