Ok al gazebo anche senza il parere assembleare

Che sia di proprietà comune o in uso esclusivo, anche alla luce della funzione essenziale di copertura dell’edificio, ogni intervento riguardante il lastrico solare va ponderato con attenzione. Per prima cosa è necessario leggere il regolamento condominiale di tipo contrattuale, che potrebbe contenere delle limitazioni, eliminabili soltanto con il voto unanime di tutti i condòmini proprietari.

Codice civile

Esclusi eventuali divieti, il punto di partenza è l’articolo 1102 del Codice civile, secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune - qual è il lastrico - purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La norma aggiunge, inoltre, che i condòmini possono apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

L’articolo 1122 entra più nello specifico, disponendo che «nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Interventi possibili

Seppure con importanti limitazioni, la il Codice consente quindi a ciascun condomino di potere eseguire interventi sul lastrico solare senza il necessario placet dell’assemblea.

Nel caso in cui il lastrico sia comune, accessibile e sicuro, nulla vieta che la superficie possa essere utilizzata dai condòmini per stendere la biancheria, prendere il sole, posizionare piante e altro. Ciò vale anche se il lastrico è in uso esclusivo, con il condomino titolare del diritto che è libero di posizionarvi dei manufatti, a patto che le opere non ledano il decoro architettonico dell’edificio (soprattutto nei palazzi d’epoca, tutelati dai Beni culturali) e non ne mettano a rischio la stabilità.

Nel novero degli interventi più frequenti figura l’installazione del gazebo, opera che il condomino può realizzare anche senza il parere dell’assemblea. Attenzione, però, al decoro architettonico: la Cassazione (sentenza 24305 del 30 settembre 2008) ha osservato come la struttura posizionata sul lastrico di un edificio senza particolari pregi architettonici, può essere rimossa qualora la stessa determini un peggioramento della terrazza. In casi simili, ha spiegato la Corte, l’amministratore di condominio «è legittimato senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini ad instaurare un giudizio per ottenere la rimozione di opere e manufatti realizzati da un condomino in pregiudizio delle parti comuni dell’edificio condominiale (...) posto che una tale domanda rientra negli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni stesse in base all’articolo 1130 Cc, numero 4». Lo stesso principio si applica per la costruzione di una tettoia o di una veranda, mentre se il condomino decide di posizionare sul lastrico una piscina gonfiabile, più che ledere il decoro (in quanto difficilmente visibile) essa potrebbe causare danni strutturali allo stabile.

Installazione antenna

Un caso a parte riguarda l’installazione dell’antenna televisiva installata da un condomino sul lastrico solare in uso esclusivo a un altro condomino. Al fine di garantire a tutti i cittadini il diritto all’informazione, la legge prevede che chi per ragioni strutturali è impossibilitato a installare l’antenna in uno spazio di sua proprietà, può servirsi del lastrico solare comune o in uso esclusivo, senza dovere pagare alcun indennizzo. Per il Dpr 156/1973 il proprietario «non può opporsi all’appoggio di antenne o di sostegni, nonché al passaggio, nell’immobile di sua proprietà, di condutture, fili o qualsiasi altro impianto occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condòmini». Inoltre, «fili, cavi ed ogni altra installazione debbono essere collocati in guisa da non impedire il libero uso della cosa secondo la sua destinazione».

Il proprietario, infine, non può vietare il passaggio nell’immobile di sua proprietà (lastrico compreso) del personale incaricato di installare, riparare e manutenere gli impianti.