Per l’utilizzo dell’ascensore installato da altri condòmini occorre l’esistenza di un diritto

Un condomino, dopo aver acquistato un immobile, citava in giudizio il condominio, facente parte di un complesso, affinché il giudice ordinasse, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1121, ultimo comma, del Codice civile, di permettere la sua partecipazione all’ascensore ubicato nel fabbricato, con condanna al risarcimento danni per il mancato precedente utilizzo. La sentenza del Tribunale di Novara numero 459/2022 ha rigettato la domanda.

L’attore specificava di aver acquistato l’immobile esclusivamente perché era in corso di realizzazione un ascensore e nella legittima convinzione di poterne usufruire per destinare l’appartamento a residenza sua e dell’anziana madre con difficoltà di deambulazione. Lamentava inoltre che, senza alcuna motivazione, gli era stata negata la possibilità di divenire comproprietario del predetto impianto, realizzato dai proprietari di alcune unità immobiliari facenti parte del fabbricato, subendo così un danno identificato nel deprezzamento di valore subito dall’immobile, circostanza che l’aveva costretto a locare l’appartamento a prezzo ridotto con conseguente danno patrimoniale e alla vita di relazione per non aver potuto trasferirsi nell’appartamento assieme alla madre.

Il condominio aveva eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva evidenziando come la domanda attorea fosse stata indirizzata a un non meglio identificato condominio del fabbricato al quale era stato attribuito il codice fiscale dello stabile convenuto, sebbene l’immobile dell’attore fosse ubicato nell’adiacente condominio, avente soggettività giuridica autonoma e distinta rispetto a quella del condominio convenuto. Nel merito ha contestato la fondatezza della pretesa attorea, evidenziando che il ricorrente aveva acquistato l’immobile all’asta, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e, dunque, privo di ascensore, come evidenziato anche nel decreto di trasferimento e che la convinzione dell’attrice di utilizzarlo, seppur realizzato a iniziativa di alcuni condòmini del diverso condominio, non trovava fondamento in alcuna norma positiva.

Preliminarmente è stata disattesa l’eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal condominio convenuto sul presupposto che, essendo la proprietà dell’impianto ascensore in capo solo ad alcuni dei condòmini del condominio C, unici legittimati passivi sarebbero i singoli condòmini, proprietari dell’impianto in comunione ordinaria. L’eccezione è, tuttavia, infondata in quanto l’assunto di parte convenuta è smentito dal principio, ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, per cui in tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio (condominio parziale), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell’articolo 1131 Codice civile, di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condòmini interessati - Cassazione civile, 651/2002).

Nello stesso senso, anche il Tribunale Milano con sentenza numero 1388/2021 per cui l’amministratore di condominio è legittimato passivo riguardo alle controversie afferenti a cose, impianti o servizi di appartenenza, per legge o titolo, anche solo ad alcuni dei proprietari in condominio parziale, come unico rappresentante processuale, salva la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai condòmini interessati.

L’appellante ha introdotto il giudizio rivendicando il proprio diritto di partecipare all’utilizzo dell’ascensore, pacificamente realizzato da alcuni condòmini, invocando la previsione di cui all’articolo 1121, comma 3, Codice civile. L’articolo riconosce ai residenti che non hanno partecipato alla realizzazione di opere gravose o voluttuarie, suscettibili di utilizzo separato da parte di alcuni condòmini, il diritto potestativo di partecipare in un secondo momento ai vantaggi derivanti dalle innovazioni realizzate. Il diritto potestativo in questione è riconosciuto espressamente ai soli condòmini o ai loro eredi o aventi causa nei confronti degli altri condòmini che hanno realizzato l’opera/impianto.

Nel caso in esame, però, non vi era dubbio che l’ascensore fosse stato realizzato da alcuni condòmini di altro condominio, trattandosi di circostanza riconosciuta dall’attore nella domanda di mediazione. La circostanza, del resto, era evidenziata anche nel verbale di assemblea che riportava la comunicazione che i condomini del fabbricato C intendevano realizzare un impianto ascensore per cui se ci fossero state persone interessate avrebbero dovuto mettersi in contatto con l’amministratore di quel fabbricato. Viceversa, l’immobile di proprietà dell’attore faceva invece parte di altro condominio dello stesso fabbricato, come espressamente dichiarato in fase di procedimento di mediazione oltre che desumibile dal fatto che la procedura esecutiva, all’esito della quale era stato acquistato l’immobile, era stata promossa proprio dal condominio S nei confronti del precedente condòmino moroso nel pagamento delle spese condominiali.

Pertanto, l’attore, essendo condòmino del condominio S, non poteva avanzare nessun diritto potestativo nei confronti dei condòmini del condominio C che pacificamente avevano realizzato a proprie spese l’ascensore. L’assunto della difesa attorea, secondo la quale il fabbricato, in quanto costituito da un unico edificio esteso in orizzontale, doveva ritenersi un unico ente condominiale in ragione dell’esistenza di un unico regolamento condominiale per l’intero fabbricato, a nulla rilevando l’attribuzione di distinti codici fiscali alle diverse porzioni dello stesso, si scontrava con le evidenze documentali. Non risultava, infatti, prodotto agli atti l’asserito regolamento condominiale dell’intero fabbricato, risultando al contrario la prova documentale dell’esistenza di due distinte realtà condominiali come da verbale di assemblea con cui sono stati adottati due distinti regolamenti per ciascun condominio.

Risultavano inoltre i verbali di assemblea dei due distinti condomìni, con l’approvazione dei relativi rendiconti con elenco dei nominativi dei singoli condòmini ai fini del riparto delle spese condominiali, dai quali si evinceva chiaramente che l’appartamento dell’attore apparteneva al condominio S. Né, del resto, alcuna rilevanza poteva assumere la circostanza che i condòmini del condominio C avessero concesso l’utilizzo a una condòmina dell’adiacente condominio S, come l’odierna attrice, trattandosi evidentemente di libera scelta dei comproprietari dell’impianto di ascensore e non del riconoscimento di un diritto potestativo.

La domanda è stata respinta, non potendo rivendicare alcun diritto potestativo ex articolo 1121, comma 3, Codice civile nei confronti dei condòmini di un’unità condominiale distinta dalla propria e non essendo stato allegato alcun altro titolo che avrebbe potuto legittimare la pretesa attorea, tale non potendosi ritenere il verbale di assemblea condominiale, dal cui contenuto letterale emergeva solo che l’amministratore del condominio S aveva comunicato ai condòmini l’intenzione dei residenti del limitrofo condominio C di procedere all’installazione dell’ascensore.