Per il lastrico solare le spese si dividono in base all’utilità comune
Si presume che il degrado di terrazze o lastrici di copertura in ogni loro componente sia dovuto per due terzi a fattori naturali atmosferici e per un terzo all’uso di calpestio del proprietario esclusivo
L'obbligo di riparare o ricostruire il lastrico solare che, a prescindere dall'uso esclusivo, copre il fabbricato, grava su tutti i condòmini con ripartizione delle spese secondo i criteri stabiliti dall'articolo 1123 del Codice civile. Ciò, sempre che il danno non sia stato provocato solo da uno dei proprietari.
La divisione degli esborsi, in sostanza, non si effettua in base alla titolarità ma guardando all'utilità comune. Lo ricorda il Tribunale di Roma con sentenza n. 4694 del 4 marzo 2020 . È il proprietario di un appartamento posto al primo piano e munito di ampio terrazzo a livello (copertura sia di box e posti auto privati che di parti comuni) ad aprire la controversia impugnando la delibera di spartizione dei costi di sistemazione del lastrico.
Decisione nulla o almeno annullabile, marca, per violazione dell'articolo 1126 del Codice civile: alcuni lavori, quali le spese di rimozione e rifacimento della pavimentazione e dei relativi sottofondi, erano stati posti interamente a suo carico senza considerare che il terrazzo fungesse da copertura a parti comuni (rampa di accesso del garage condominiale, zona di manovra, androne) e private (box). Per quelle porzioni, contesta, andava adottato altro sistema di riparto.
Il condominio si difende ribadendo la legittimità della scelta perché, afferma, il terrazzo va equipato ai solati e non al lastrico solare. Tesi bocciata. Il terrazzo in questione, premette il giudice, oltre ad essere di proprietà esclusiva, sovrastava il locale garage e diversi spazi comuni del condominio sui quali svolgeva funzione di copertura.
Ed è pacifico, prosegue, che per terrazzo a livello si intende la superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri – di cui costituisce parte integrante sia strutturalmente che funzionalmente – che può esplicare anche parziali funzioni di copertura dei piani sottostanti ma destinata soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'alloggio cui è contigua, costituendone una proiezione all'aperto.
La terrazza a livello, quindi, va equiparata al lastrico solare ogni volta che copra i piani sottostanti. Va da sé, allora, che la relativa riparazione sarà pertinenza di tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.
Lastrico in proprietà privata
Quando, invece, il lastrico sia pertinenza esclusiva di un privato, questi sarà tenuto per 1/3 del totale mentre il restante sarà a carico del Condominio sempre che il regolamento non disponga diversamente.
Assunto confermato dalla giurisprudenza più volte intervenuta a sostenere che il lastrico solare, pur in uso o di proprietà esclusivi, coprendo lo stabile andrà riparato o ricostruito – se il danno non sia imputabile ad uno solo dei condòmini – con il contributo di tutti i partecipanti ripartendo le spese secondo i criteri fissati dall'articolo 1126 del Codice civile (Corte di cassazione 3465/2012).
Non andrà applicato, perciò, il precedente articolo 1125 che riguarda soltanto il solaio divisorio tra due proprietà l'una all'altra sovrapposto ( Corte di cassazione 4183/2017 ) e non anche le terrazze a livello. A segnare la linea di demarcazione, in sintesi, non è la natura condominiale o privata del lastrico solare ma l'utilità che assicura sia al condomino utente che agli altri, vista la funzione di copertura e di protezione dell'edificio (Tribunale di Roma 6/2012).
La presunzione
Non va dimenticata, poi, la logica su cui si basa l'articolo 1126 ossia la presunzione che il degrado di terrazze o lastrici di copertura in ogni loro componente sia dovuto per due terzi a fattori naturali atmosferici e per un terzo all'uso di calpestio del proprietario esclusivo. Era, dunque, illegittima la delibera che accollava le spese di rimozione e rifacimento della pavimentazione dei terrazzi e dei relativi sottofondi ai proprietari dei rispettivi interni.
Ilegittimità da cui, conclude il Tribunale di Roma, derivava la nullità della decisione: l'assemblea, a maggioranza e “sforando” le sue attribuzioni, aveva seguito criteri difformi da quelli legali o regolamentari. Viene, così, accolta la domanda del proprietario.
