Per i lavori realizzati in un cortile vanno valutati il tipo di intervento e le sue diverse utilità

Se deve esser riparato il cortile o il viale d'accesso all'edificio, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva, le spese di manutenzione della parte della struttura complessa identificata con il pavimento del piano superiore spettano per intero a chi, avendone l'uso esclusivo, rende necessario l'intervento. I costi di manutenzione della pavimentazione, invece, vanno spartiti proporzionalmente fra tutti e quelli sulla struttura divisi in due quote: l'una a carico dell'intera compagine e l'altra a carico dei proprietari dei locali al piano interrato. Ad affermarlo è la Corte di appello di Messina con sentenza numero 205 del 28 aprile 2021.

I fatti
La controversia nasce dall'esigenza di sistemare l'ampio cortile comune sito tra due stabili avente la funzione di posteggio e copertura delle aree sottostanti adibite a supermercato e di proprietà esclusiva di alcune sorelle. Le opere ed il piano di riparto predisposto dall'amministratore venivano approvate tenendo conto della natura dei luoghi, dell'entità dei lavori – concernenti la struttura complessa costituita dal cortile nella veste di calpestio e di copertura – e dei millesimi adottati contrattualmente in punto di riparto della quota spettante al condominio. La delibera, però, viene impugnata dalle donne. Il motivo? Erano state loro attribuite spese superiori ai millesimi vigenti in deroga e modifica delle tabelle a maggioranza e non all'unanimità.

Tenuto al pagamento chi ne trae utilità
Il Tribunale concorda e sancisce la nullità della decisione ma l'ente formula appello che la Corte accoglie. Era certo, spiega, che il cortile in questione – per via del suo uso specifico (posteggio, ingresso) e per volere contrattuale – era bene a servizio comune appartenente ai condòmini secondo i millesimi contrattuali vigenti. Era anche vero, tuttavia, che i locali sottostanti (adibiti ad uso commerciale) erano delle sorelle, anch'esse condomine del cortile perché proprietarie di unità immobiliari (terrazze) ricadenti nelle palazzine che dal cortile avevano accesso. E non poteva negarsi che il cortile assolvesse alla funzione di copertura del loro immobile, fornendogli anche la luce attraverso lucernari nel calpestio. Gli interventi, allora, inerivano la struttura muraria complessa divisoria tra le due proprietà che ne traevano diverse utilità (calpestio e copertura).

I relativi costi, pertanto, andavano ripartiti tra il condominio e le donne secondo l'uso che ognuno ne traeva e poteva farne. Bocciata, dunque, la pretesa delle proprietarie di voler contribuire alle spese di rifacimento solo per i millesimi loro attribuiti dal regolamento alla voce “cortile” essendo tenute – poiché anche condomine del cortile da cui si accedeva alle loro terrazze – a partecipare all'esborso secondo i millesimi di proprietà attribuiti dalle tabelle oltre a quanto dovuto come titolari esclusive dell'immobile avvantaggiato dalla copertura. La delibera impugnata, pertanto, era legittima ed efficace, e correttamente approvata con la maggioranza prevista della legge nel caso specifico esclusa un'ipotesi di non consentita modifica dei millesimi. Del resto, non si poteva prescindere dal vaglio dello stato dei luoghi e dalla tipologia dei lavori.

La ripartizione corretta
Ebbene, nel caso del cortile, marca il collegio, va valutato il tipo di intervento e le sue diverse utilità: per i lavori che riguardano la pavimentazione e la struttura portante e che incidono su solaio, massetto e impermeabilizzazione la spesa va divisa secondo i principi seguiti dalla delibera contestata. Più esattamente, il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione extra del cortile comune, che copra anche il sottostante interrato, va individuato alla stregua delle opere da eseguire. Ecco che, se si tratti di mera manutenzione del pavimento, i costi saranno divisi proporzionalmente fra tutti i condòmini mentre i lavori relativi alla struttura andranno spartiti in due quote: la prima a carico di tutti e la seconda solo dei proprietari dei locali al piano interrato.

Nella fattispecie, in gioco c'erano sia le spese per i lucernai che quelle per la manutenzione extra della struttura divisoria dei piani, di comproprietà dei titolari degli stessi piani. I costi, dunque, andavano divisi in parti uguali per l'impermeabilizzazione ed il rifacimento del solaio e al condominio spettava la quota per la mera pavimentazione. Era corretto, dunque, il piano di riparto e legittima, valida ed efficace la discussa deliberazione. Ragion per cui la Corte di appello di Messina accoglie l'impugnazione del condominio.