Balconi e lavori strutturali : l’assemblea non può decidere su questioni dei singoli condòmini

Oggi più di prima, i lavori straordinari in condominio, grazie anche ai noti benefici fiscali, rappresentano un centro di interesse di assoluto rilievo. In prima battuta per la possibilità di riqualificazione degli stabili. In secondo luogo per l'importanza del valore, sia economico che lavorativo, che tali opere straordinarie comportano. In tutto questo non può dimenticarsi l'ulteriore importanza dettata dallo stabile condominiale coinvolto dai lavori e, di riflesso, la tipologia di lavori da effettuarsi : su parti comuni e spesso anche su parti private. Su queste basi, nasce la controversia promossa da un condomino che impugnava una delibera assembleare assunta dal condominio, innanzi al Tribunale di Livorno che decideva con la sentenza numero 1 del 3 gennaio 2022.

I fatti
L'attrice, proprietaria di una unità immobiliare facente parte del condominio convenuto, chiedeva al Tribunale livornese «l'accertamento del diritto esclusivo da parte dell’attrice di procedere al rifacimento strutturale del sottobalcone, del pavimento e delle piastrelle del balcone di sua proprietà esclusiva» con conseguente dichiarazione di nullità o inefficacia delle eventuali delibere dell’assemblea condominiale che avessero disposto in maniera contraria e, quale ulteriore effetto, che venisse altresì dichiarato che la somma addebitata dal condominio a titolo di rifacimento strutturale del sottobalcone, del pavimento e piastrelle del balcone di proprietà esclusiva dell’attrice non fosse dalla stessa dovuta.

Il principio generale
La decisione del Tribunale di Livorno nasce dalla non contestazione, tra le parti, della natura esclusiva della proprietà del balcone. Fatta questa premessa, la sentenza 1/2022 ribadisce il principio secondo il quale «l'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condòmini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni». Ne consegue, di riflesso, che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea (Cassazione, 7603/1994).

Mai silenzio-assenso per interventi su parti private
Nel caso specifico, il proprietario non aveva prestato alcun consenso alle opere sulle parti di proprietà esclusiva, con la conseguenza che «relativamente a tali parti esclusive la legittimità della spesa ricorre solo quando esista il consenso del proprietario». Consenso che deve essere esplicito atteso che deve escludersi che il consenso del proprietario alla esecuzione di opere di manutenzione straordinaria su parti esclusive possa essere dato per silenzio - assenso (come pure deliberato in assemblea).

Nel dettaglio, la proprietaria, con riferimento alle opere al sottobalcone, di rifacimento del pavimento e la sostituzione delle piastrelle del balcone, aveva dato il consenso all'intervento per soli 3 - 4 metri. Chiarito quanto sopra, il Tribunale di Livorno accertava e dichiarava che i lavori di rifacimento strutturale del sottobalcone, del pavimento e del balcone di proprietà esclusiva della condomina erano stati effettuati, per la parte eccedente i 4 metri quadrati, senza il necessario consenso dell'avente diritto, e dichiarava, conseguentemente, che il costo di tali non autorizzati lavori doveva essere posto a carico del condominio convenuto.