Può essere condominiale anche la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato
L’importante è che consista in una superficie scoperta, posta alla sommità di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato
La terrazza a livello, alla quale sia applicabile il criterio di riparto dei costi manutentivi dettato dall'articolo 1126 Codice civile per i lastrici solari di proprietà o uso esclusivo, non è solamente quella collocata all'ultimo piano dell'edificio condominiale. Lo ha precisato la Cassazione con ordinanza 35316, depositata il 18 novembre 2021 : perché si abbia una terrazza a livello, alla cui manutenzione debbano concorrere tutti i condòmini cui essa funge da copertura, è indispensabile che essa consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente.
Il tipo di terrazza
La terrazza deve perciò essere destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno.Ben può rivestire tali caratteristiche, pertanto, anche la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato. Viceversa, restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, senza coinvolgimento dei proprietari di unità sottostanti, le spese di restauro dei balconi aggettanti dell’edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.
Con la suddetta motivazione, il Supremo collegio ha cassato con rinvio una pronuncia della Corte d'appello di Salerno, che aveva rigettato la domanda di risarcimento da infiltrazioni proposta da una condomina e assolto da responsabilità il condominio convenuto, avendo erroneamente qualificato come balcone aggettante un terrazzo scoperto di proprietà esclusiva per non essere il medesimo posto alla sommità dell'edificio.
La responsabilità concorrente condominio/proprietario
La Cassazione ricorda, in proposito, che la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’articolo 1126 Codice civile, suppone che il lastrico o la terrazza, indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo, per i suoi connotati strutturali e funzionali svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Non necessariamente, però, di tutti i piani dello stabile.
