Se il contratto di locazione riguarda un immobile in comproprietà indivisa ciascuno ha pari poteri gestori

Se il contratto di locazione riguarda un immobile in comproprietà indivisa, ogni comproprietario ha, salvo prova contraria, pari poteri di gestione per la tutela degli interessi comuni. L'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione, quindi, rileverà solo nei rapporti interni tra i proprietari e non potrà eccepirsi al conduttore che si sia affidato a dichiarazioni o ad azioni di chi appariva agire in nome di tutti. Lo precisa il Tribunale di Torino con sentenza 3232 del 22 luglio 2022.

La lite nasce dalla decisione dei comproprietari di locali destinati ad uso residence, di chiamare in causa la società incaricata di gestirli ed a cui, a tal fine, era stato concesso l'utilizzo di spazi. Essi, in pratica, contestavano che la Srl fosse subentrata nel contratto di locazione originariamente stipulato con altri e lamentavano che, cessata ogni rapporto, avesse continuato ad occupare i locali per gestire alloggi di terzi situati in altri edifici.

Chiedevano, quindi, di dichiarare la Srl mai subentrata nel precedente contratto di locazione o, comunque, di sancirne la risoluzione per inadempimento di controparte che, del resto, non aveva neanche versato i canoni mensili. Agiscono, poi, per la cessazione del comodato su altri locali del pianterreno con condanna della società al pagamento dell'indennità di occupazione ed al rimborso delle spese condominiali. Pretese che il Tribunale respinge a metà. In preliminare, però, boccia l'eccezione sollevata dalla società circa la carenza di legittimazione attiva dei comproprietari del locale comune concesso in locazione.

Come più volte affermato dalla giurisprudenza di legittimità, marca, qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ognuno è tenuto, dal lato passivo e verso il conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno può agire nei confronti del locatario per l'adempimento delle obbligazioni (Cassazione 18069/2019). E, se il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, salvo prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, «sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti (Cassazione 1986/2016)».

Ogni comproprietario in via indivisa, quindi, ha pari poteri gestori con presunzione di consenso degli altri, dovendosi l'eventuale dissenso formulare in maniera espressa. Nella vicenda, allora, la tesi della Srl secondo cui il resto dei comproprietari fosse dichiaratamente dissenziente rispetto alla volontà redibitoria o recuperatoria dei ricorrenti, non era condivisibile. Nel merito, poi, per il Tribunale poteva dirsi provato il subentro della ditta nel contratto di locazione stipulato anni addietro dai comproprietari visto che si trattava della stessa attività di gestione alloggi ad uso residence, peraltro con continuità di personale.

Era, invece, fondata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della società che non aveva provato, come sarebbe stato suo onere fare, l'avvenuto pagamento dei canoni. Di qui, la collegata condanna al rilascio dei locali ed al pagamento delle somme dovute. Queste, le ragioni maggiormente rilevanti in base alle quali il Tribunale di Torino dichiara la Srl subentrata nel contratto di locazione del locale al piano terreno, risolta la locazione per suo inadempimento e la condanna alla restituzione degli spazi oltre che alle mensilità non versate, respingendo le restanti domande dei comproprietari.