Sequestro preventivo: è al proprietario e non al custode che va inviato l’avviso di convocazione dell’assemblea

Come disposto dal sesto comma dell'articolo 1136 del Codice civile, l'assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti i condòmini siano stati regolarmente convocati alla riunione. L'avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato ai soggetti legittimat i e da questi ricevuto almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione.

Che succede se un immobile sito all'interno del condominio viene sottoposto a sequestro preventivo? L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere inviato al proprietario o al custode nominato dall'autorità giudiziaria? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza 12861, pubblicata il 2 settembre 2022.

Il caso esaminato dal Tribunale riguardava il giudizio promosso dalla proprietaria di due unità immobiliari site all'interno di un condominio, la quale agiva contro quest'ultimo chiedendo che venissero annullate ben otto delibere condominiali. L'attrice ne deduceva l'illegittimità per non essere stata mai convocata alle relative assemblee e di essere venuta a conoscenza dell'esistenza delle stesse in sede di accesso alla documentazione allegata ad un decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio nei suoi confronti per il mancato pagamento degli oneri condominiali. La proprietà delle due unità immobiliari era pervenuta all'attrice a seguito di un testamento olografo con il quale una prozia l'aveva nominata erede universale.

Il testamento era stato impugnato dai potenziali successori sia in sede civile sia in sede penale. Nell'ambito di quest'ultimo procedimento, le due unità immobiliari venivano sottoposte a sequestro preventivo e la custodia giudiziaria degli stessi veniva affidata all'amministratore del condominio. Costituendosi nel giudizio relativo alle impugnazioni delle delibere, il condominio si difendeva sostenendo la loro legittimità, evidenziando, fra l'altro, che gli avvisi di convocazione delle assemblee per l'attrice erano stati tutti consegnati, come da prassi, al portiere dello stabile condominiale.

Relativamente alla questione dell'invio degli avvisi di convocazione delle assemblee condominiali in presenza di un provvedimento di sequestro preventivo su un immobile sito all'interno dell'edificio condominiale, il giudice capitolino ha ritenuto il proprietario il solo soggetto legittimato a riceverli ed a partecipare alle adunanze.Il custode giudiziario, ha evidenziato il giudicante, ha esclusivamente l'obbligo di conservare le cose sequestrate e di presentarle ad ogni richiesta dell'autorità giudiziaria. Allo stesso non può essere imposto dall'autorità giudiziaria l'onere di provvedere ad ulteriori attività di gestione patrimoniale.Nel merito, la domanda dell'attrice è stata rigettata.

Il Tribunale, pur evidenziando l'irregolare convocazione dell'attrice alle assemblee, non avendo il condominio fornito nessuna prova circa l'invio degli avvisi con le modalità previste dal terzo comma dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile (e cioè a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano), ha ritenuto l'impugnazione di due delle delibere proposta tardivamente oltre il termine perentorio di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Codice civile decorrente per i presenti e i dissenzienti o astenuti dalla data della deliberazione e per gli assenti dalla sua comunicazione.

L'attrice, ha evidenziato il giudicante, era venuta a conoscenza dell'esistenza dei verbali impugnati quantomeno al momento della proposizione dell'opposizione al decreto ingiuntivo notificatole dal condominio per il mancato pagamento degli oneri condominiali. Per le altre sei delibere impugnate, il Tribunale ha, invece, dichiarato la cessata materia del contendere per essere stati i bilanci e i relativi riparti in esse contenuti approvati all'unanimità dei presenti e in assenza dell'attrice in una successiva delibera.