Sopraelevazione e distanze legali: in caso di nuova costruzione, si rischia l'obbligo di demolizione

Siamo sempre veramente consapevoli della reale portata degli interventi edilizi che si pongono in essere? Il caso che andiamo ad esaminare, ci dimostra come, opere ritenute non assoggettate all'osservanza di alcuna particolare regola, possano in realtà avere una propria specifica rilevanza. La Suprema corte, con l'ordinanza civile numero 4009 dell’ 8 febbraio 2022, ci aiuta a capire quando siamo in presenza di una nuova costruzione, e quindi, tenuti ad osservare le norme in tema di distanze legali.

La controversia e le pronunce di merito
La vicenda che fa da sfondo al provvedimento in esame, vede coinvolti differenti soggetti:
-una società che aveva realizzato una sopraelevazione sul tetto dello stabile condominiale originariamente di sua esclusiva proprietà;
-i singoli proprietari degli appartamenti siti nel fabbricato;
-la proprietaria di un fabbricato confinante che lamentava la violazione delle regole in tema di distanze legali rispetto al confine ed al suo immobile.

Ad agire in giudizio, è ovviamente la proprietaria confinante, che citava dinanzi al Tribunale di Padova la società che ha realizzato la sopraelevazione, unitamente a tutti i condòmini alloggiati nell'edificio. Le richieste avanzate erano: il ripristino dello stato dei luoghi, mediante demolizione della costruzione; il risarcimento dei danni subiti a seguito delle trasgressioni. La società si difendeva sostenendo che, l'intervento edilizio realizzato, non può essere qualificato come sopraelevazione, bensì come ristrutturazione del tetto, attraverso la sua demolizione e la sua ricostruzione con nuova struttura a botte.

I singoli proprietari degli alloggi, chiedevano che, in caso di condanna della società, venissero tenuti indenni da ogni possibile pregiudizio, e risarciti per la diminuzione di valore che il fabbricato potesse eventualmente subire a seguito della demolizione della nuova copertura. Durante il primo grado di giudizio, veniva disposta una Ctu che portava il Tribunale a decidere in favore della società. La proprietaria confinante appellava quindi il provvedimento. La Corte d'appello, in totale riforma della sentenza di primo grado, accoglieva le ragioni della proprietaria confinante e, sulla base delle risultanze istruttorie, definiva l'opera edilizia realizzata dalla società appellata quale nuova costruzione, ed in quanto tale, tenuta al rispetto della normativa generale e comunale sulle distanze legali. Per nulla soddisfatta di tale decisione, la società rimette la vicenda alla Cassazione.

Ristrutturazione, ricostruzione, nuova costruzione
La nostra Suprema corte, arriva a dirimere la controversia sottoposta al suo vaglio, mediante l'attenta analisi di tre differenti nozioni: ristrutturazione edilizia, ricostruzione, nuova costruzione.È difatti subito evidente agli ermellini che, affinché possa decidersi se la società fosse o meno tenuta al rispetto delle regole in tema di distanze legali, è assolutamente indispensabile qualificare correttamente l'intervento edilizio posto in essere dalla stessa.Per inquadrare le tre nozioni di cui sopra, la Cassazione si avvale del cosiddetto Testo unico edilizia (Dpr 380 del 2001); vediamo cosa dispone il testo normativo:
- la ristrutturazione si ha ogni volta che gli interventi di modifica avvengono in ambienti interni, senza che i muri perimetrali, le coperture e le strutture orizzontali dell'edificio vengano minimamente interessati;
- la ricostruzione presuppone il venire meno (per fatto naturale o demolizione) della costruzione precedente, e si configura quando l'intervento successivo non determina alcuna variazione di volumetria, altezza, dimensioni della struttura;
- la nuova opera, è infine ogni intervento edilizio in grado di determinare un aumento di volumetria, altezza, e dimensione di una struttura.

L’aumento di volumetria e la definizione di vano tecnico
Venendo al caso di specie, dalla Ctu disposta in corso di giudizio è chiaramente emerso che, la sopraelevazione realizzata dalla società, avesse comportato un aumento di volumetria ed una variazione dell'altezza originaria del tetto posto a copertura dell'edificio, oltre che una modifica della sua sagoma (al posto di un tetto a quattro falde, si è realizzata una struttura a botte). Nonostante la volumetria e la variazione dell'altezza vengano definite dalla ricorrente non di rilevanti dimensioni, esse sono comunque ravvisabili. Esiste una sola ipotesi in cui l'aumento di volumetria esclude la nuova opera: la realizzazione del vano tecnico.

Il vano tecnico, è costituito da ogni locale adibito ad alloggiare impianti serventi, come quello idrico, termico, o dell'ascensore. Ebbene, nel caso in esame, l'aumento di volumetria non era finalizzato alla creazione di un vano tecnico; difatti, dalla Ctu non è emersa alcuna presenza di impianti da alloggiare. Alla luce della disamina svolta dai giudici di Piazza Cavour, appare inequivocabile che la sopraelevazione posta in essere dalla società sia pienamente riconducibile alla nozione di nuova costruzione e, per normativa vigente ed orientamento giurisprudenziale costante, deve essere assoggettata al rispetto dell'articolo 873 del Codice civile in tema di distanze legali, nonché alla normativa edilizia comunale.