Spese per la manutenzione dei varchi di aria e luce in condominio: chi paga?

Con la sentenza 2782, pubblicata il 1° agosto 2022, il Tribunale di Salerno si è pronunciato sulla questione relativa all'individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle spese per la manutenzione delle bocche di lupo, cioè i varchi di aria-luce realizzati nel muro perimetrale ovvero le feritoie munite di solide griglie metalliche poste sul piano di calpestio del cortile, che hanno lo scopo di garantire l’areazione e l’illuminazione dei locali interrati e seminterrati, adibiti a cantine, garage, magazzini o altro.

Una società, proprietaria di un'unità immobiliare sita all'interno di un condominio, conveniva quest'ultimo innanzi al Tribunale instaurando due distinti giudizi con i quali impugnava due delibere assunte dall'assemblea condominiale. Con il primo giudizio, l'attrice impugnava la delibera nella parte in cui l'assemblea, nell'adottare i criteri di riparto dei lavori per la manutenzione straordinaria del fabbricato, aveva considerato i succieli dei balconi di proprietà condominiali e non di proprietà privata, attribuendo le spese a tutti i condòmini.

Con il secondo giudizio, invece, l'attrice impugnava un'altra delibera nella parte in cui, oltre a considerare i succieli dei balconi di natura condominiale, aveva posto ad esclusivo carico dei singoli proprietari il costo per la sostituzione delle griglie delle bocche di lupo.La domanda della società attrice è stata parzialmente accolta dal Tribunale il quale ha annullato entrambe le delibere nella parte relativa alla ripartizione delle spese dei succieli dei balconi, ritenuti di proprietà privata, mentre ha confermato la legittimità di una delle due delibere nella parte in cui l'assemblea aveva posto a carico dei singoli proprietari il costo per la sostituzione delle griglie delle bocche di lupo.

Nel decidere la controversia, il giudice campano ha osservato che, al fine di individuare i soggetti tenuti alla manutenzione delle bocche di lupo e al pagamento delle relative spese, occorre distinguere tra i manufatti posti al servizio delle parti private ed i manufatti posti al servizio di aree sotterranee condominiali, che sono generalmente spazi comuni di utilità per tutti i condòmini.

Nel caso in cui i manufatti sono posti al servizio di parti private (ad esempio cantine e magazzini), come nella fattispecie esaminata, sia la manutenzione straordinaria sia quella ordinaria spetta ai singoli proprietari dei locali e le spese sono poste a loro esclusivo carico. Diverso, invece, è il caso in cui le bocche di lupo sono poste al servizio di aree condominiali. Esse rientrano tra quei beni, servizi e impianti, elencati dall’articolo 1117 del Codice civile, che devono considerarsi di proprietà comune. Pertanto, alle spese per la loro manutenzione devono concorrere tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.