Spese del lastrico ad uso esclusivo: è valida la scrittura con la quale il condomino si accolla le spese future?

Riguarda le spese del lastrico solare ad uso esclusivo l’ordinanza della Cassazione 31566/2022 depositata il 25 ottobre. A rivolgersi alla Suprema corte una condomina che chiedeva l’annullamento di una delibera con cui erano state suddivise tra tutti i proprietari di uno stabile le spese relative al lastrico solare in uso solo da parte del condomino dell’ultimo piano, non tenendo conto che quest’ultimo aveva sottoscritto una transazione in cui se le accollava per intero.

I giudizi di merito avevano negato l’esistenza però di un effettivo contratto tra le parti, intesa a cui le delibere facevano riferimento, senza però che la transazione stessa venisse approvata dall’assemblea. Tema centrale era quindi la validità dell’accordo sottoscritto dal condomino, dopo, per giunta, che lo stesso aveva venduto ad altri la proprietà dell’immobile su cui il lastrico insisteva. Intesa valida e perfezionata come sosteneva la condomina o solo ipotizzata ma non raggiunta come avevano precisato le sentenze di merito?

Scrivere in una delibera assembleare che era stato dato mandato all’amministratore e ad un legale del condominio ad attivarsi per giungere ad un accordo con il condomino dell’ultimo piano in relazione alle spese del lastrico non integra di per sé un negozio di transazione. La delibera non era sottoscritta da tutti i condòmini e non aveva dunque in questo modo acquistato l’effetto probante e la funzione propria della scrittura privata facente fede della volontà comune di tutti gli aventi diritto (Cassazione 2297/1996). Del resto - ribadisce la Suprema corte - anche laddove un simile negozio transattivo riguardante le spese d’interesse comune fosse stato concluso, spettava comunque all’assemblea, e non all’amministratore, il “potere” di approvarlo definitivamente, e ciò anche nel caso di delega dello stesso a transigere (Cassazione 821/2014; Cassazione 1994/1980).