Sul danno da mancato godimento dell’immobile va consultato l'Osservatorio immobiliare delle Entrate

Sul danno figurativo da mancato godimento di un immobile la Cassazione ha, più volte, precisato che lo stesso si rileva di per sé, nel caso in cui lo stesso si sviluppi a causa di fatto e colpa di un terzo. Ciò che vale è sia la mancata disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera, sia l'impossibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile.
Si discorre di danno figurativo la cui liquidazione può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, quale il valore locativo del bene usurpato (tra tante, Cassazione civile, 14222/2012 e 16670/2016).

Il riferimento codicistico
Dal punto di vista normativo, si fa riferimento all'articolo 2056 Codice civile. Quest'ultima norma, in particolare, precisa che: «il risarcimento dovuto al danneggiato si deve determinare secondo le disposizioni degli articoli 1223, 1226 e 1227. Il lucro cessante è valutato dal giudice con equo apprezzamento delle circostanze del caso». La ratio della norma va colta nel tentativo del legislatore di parificare all'illecito extra contrattuale, in tema di valutazione del danno, la medesima disciplina dettata per l'illecito contrattuale, seppure in modo meno vincolante, stante la mancata previsione dell'articolo 1225 Codice civile.

La pronuncia di legittimità
Ciò premesso, i giudici di legittimità danno contezza del processo valutativo riguardante il danno da mancato godimento dell'immobile con l'ordinanza della Cassazione 3028 del 09 febbraio 2021.In questo caso, bocciano una sentenza di merito che risultava imprecisa nel chiarire i criteri utilizzati per procedere alla liquidazione del cosiddetto danno figurativo.Per quanto è dato leggere nel provvedimento non risultavano chiari i criteri utilizzati, seppure essi facessero riferimento ai parametri all'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate.In particolare, non risultavano adeguatamente approfondite sia le tematiche della rilevabilità dei criteri Omi, con riferimento ad immobili non adibiti ad uso abitativo (a cui la causa faceva riferimento – immobile della categoria C2 -), sia la questione temporale.