Sulla mediazione semplificata il possibile no dei condòmini
La nuova disciplina sulla mediazione condominiale, operativa il prossimo 30 giugno, è già fonte di intenso dibattito. Attribuisce all’amministratore una specifica legittimazione ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi (articolo 5-ter Dlgs 28/2010), senza più richiedere la delibera autorizzativa dell’assemblea condominiale, finora obbligatoria.
L’obiettivo è rendere più rapido il procedimento di mediazione in condominio, situazione che si presenta con frequenza perché nelle liti previste dall’articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile il tentativo conciliativo costituisce una condizione di procedibilità della domanda giudiziale. La modalità prescelta però potrebbe comportare problemi maggiori di quelli che si intendevano risolvere.
Di solito al procedimento di mediazione non partecipano pure i condòmini – anche se possono. Ora l’amministratore è un rappresentante legale del condominio, senza essere titolare diretto degli interessi in gioco e con l’unico obiettivo professionale di ottenere un risultato utile per i condòmini. Se dall’intesa conciliativa deriva un sacrificio delle aspettative, giustificate o meno, dei condòmini, ogni effetto negativo ricade solo su di loro e non anche sull’amministratore. E quest’ultimo, pur trattando nell’interesse del condominio, non ha modo di fare valutazioni di tipo personalistico che, nell’ambito di una mediazione, possono invece convincere una parte a rinunciare in tutto o in parte alle proprie istanze e giungere a un accordo.
Altresì l’amministratore che si mostrasse troppo incline a transigere, può indurre i condòmini a non sentire di essere stati tutelati in maniera adeguata. Da non tralasciare infine l’aspetto economico dato dal fatto che il procedimento di mediazione comporta sempre dei costi, insieme a quelli fissi, legati anche alla partecipazione dell’avvocato. L’approvazione del preventivo di quest’ultimo e l’acquisizione delle indicazioni operative da parte dei condòmini erano oggetto proprio dell’assemblea che la riforma ha cassato.
In sintesi perciò va detto che l’intento lodevole del legislatore di accelerare il procedimento, con il via libera successivo all’intesa, rischia di essere vanificato se l’assemblea, ex post, dovesse dirsi contraria al contenuto dell’accordo raggiunto. Diventa allora ancora più consigliabile che in passato che l’amministratore perlomeno venga accompagnato da alcuni condòmini all’incontro di mediazione. L’ipotesi, come detto, non è prevista espressamente dalla legge ma non può essere esclusa in virtù del ruolo di mandatario dell’amministratore.
