Supercondominio, necessario un unico proprietario dell’intero sedime per applicare le regole condominiali

Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento all'ordinanza della Cassazione 5643 del 23 febbraio 2023.

In tema di condominio la presunzione di condominialità è applicabile (come ora espressamente stabilito dall’articolo 1117 bis Codice civile, introdotto dalla legge 220 del 2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all’uso o al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un’area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili.

In simile ipotesi, però, la presunzione è invocabile solo se l’area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - o a più persone “pro-indiviso” - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all’uso comune, mentre, nel caso in cui l’area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall’origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici.

Nella sua parte finale la sentenza perviene ad affermazioni che interesseranno sopra tutto i giuristi. Al contrario, la prima parte esamina fattispecie molto frequente, governata con soluzione utile per tutti gli operatori, e, in particolare per gli amministratori di condominio. Il contesto esaminato è quello del supercondominio e, in particolare, quello del supercondominio orizzontale: nel caso concreto un complesso di sette villette che avevano in comune il sistema di scarico, completato da fossa biologica e pozzetto di raccolta. La Corte ha accertato che l'intero compendio era appartenuto ad un unico proprietario, che ne aveva venduto frazionatamente talune unità, determinando l'insorgere della situazione di condominio.

Ne è stato così declinato il corollario della previsione legale della natura condominiale di quelle parti che, per ubicazione e struttura nel momento della costituzione del condominio fossero «destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cassazione 26766/2014; Cassazione 14791-2004; Cassazione 19132-2016; Cassazione 19309-2016)».

La Corte ha riaffermato che tali principi sono pienamente applicabili tanto al condominio verticale quanto ai condomìni orizzontali ed a quelli atipici, dovendosi avere riguardo unicamente al rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole (Cassazione 23760/2016 e 18344/2015). Proseguendo le argomentazioni decisamente tradizionali, la Corte ha osservato che la previsione di condominialità si applica non soltanto nell'ambito dello edificio ma quando si tratti di edifici limitrofi ed autonomi, purché insistenti su un’area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili.

Interviene a questo punto l'osservazione più originale, con la quale la Corte ha ritenuto che nel caso in cui l’area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall’origine ai proprietari di uno solo di essi, non si determina situazione di condominio. Addirittura, la sentenza ha sottolineato che i proprietari del sedime acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici (Cassazione 17022/2019; 4881/1993; 3483/1990; 3910/80; 3501/75 e 863/68).

Ne risulta che per accertare se un fabbricato adiacente ad altro edificio sia servito da impianti qualificabili come condominiali ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile, è necessario stabilire se siano sussistenti i presupposti per l’operatività della presunzione di proprietà comune con riferimento al momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all’acquisto.